مجموعه من اهم احكام النقض فى الايجار
========================
المقرر كذلك أن إثبات أو نفى ترك المستأجر للعين المؤجرة وتخليه عنها هو من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع ما دام إستخلاصها فى ذلك سائغاً وله أصل فى الأوراق.
[الطعن رقم 335 - لسنــة 57 - تاريخ الجلسة 21 \ 03 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 5 -
لما كان المساكنون للمستأجر الأصلى منذ بدء الإجارة يحق لهم بهذه الصفة البقاء فى العين طوال مدة العقد والإنتفاع بالإمتداد القانونى بعد إنتهائها دون إشتراط إقامة المستأجر الذى أبرم العقد بأسمه فى هذه العين، ويكون لهم منذ تاريخ وفاته أو تركه للعين جميع الحقوق الناشئه عن العلاقة الإيجارية بما يستوجب إختصامهم جميعاً عند مقاضاتهم بشأنها إذا لا يمثل بعضهم بعضاً فيما قد ينشأ بينهم وبين المؤجر من المنازعات لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن المطعون ضدها لم تختصم فى الدعوى رقم " ..... " جنوب القاهرة التى أقامتها الطاعنون عن ورثه المرحوم " " المستأجر الأصلى والتى قضى فيها بإنهاء عقد الإيجار وإلزامهم بإخلاء العين المؤجرة، من ثم فإن هذا الحكم لا يكون له أيه حجية قبل المطعون ضدها التى تمسكت بمساكنتها للمستأجر الأصلى منذ بدء الإجارة وإلى ما بعد وفاته وإذ إلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر و قضى برفض الدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسبق الفصل فيها بالحكم المشار إليه فإنه لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون.
[الطعن رقم 1134 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 16 \ 11 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 3 -
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن المساكنة التى تنشىء للمنتفعين بالعين المؤجرة حقاً فى البقاء فيها رغم ترك المستأجر الأصلى العين يستلزم حصولها منذ بدء الإجارة و إستمرارها دون إنقطاع.
[الطعن رقم 420 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 29 \ 06 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن الإيواء بطريق الإستضافة يقوم على إنتفاء العلاقة التعاقدية بين المستأجر وبين ضيفه أو بين الأخير وبين المؤجر، فلا يعتبر الضيف مستأجراً مع المستأجر الذى أبرم العقد بإسمه وليس له حق فى الإنتفاع بالعين المؤجرة يجابه به المستأجر إذ أن إقامته لديه على سبيل التسامح منه إن شاء أبقى عليها وإن شاء أنهاها بغير إلتزام عليه. فهى متفرعة عن إنتفاع المستأجر الأصلى ومرتبطة بإستمراره فى هذا الإنتفاع بنفسه ولا تنقلب هذه الإقامة مهما طال أمدها إلى مساكنة تعطيه الحق فى الإحتفاظ بالمسكن.
[الطعن رقم 1321 - لسنــة 57 - تاريخ الجلسة 29 \ 02 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 0 - تم رفض هذا الطعن]
- 2 -
المساكنة تنشأ للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير الأقارب المنصوص عليهم فى المادة سالفة البيان، حقا فى البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن يثبت حصولها عند بدء الإيجار، ما دام أن إقامة هؤلاء المساكنين فى العين لم تنقطع فإنه يحق لهم الإفادة من الإمتداد القانونى، فإن شغل هؤلاء للعين بعد ترك المستأجر لها أو فى حالة وفاته، يكون له سنده القانونى، ولا ينال من هذا النظر أن المشرع قد عدد فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فئات أقارب مستأجر عين للسكنى ممن يحق لهم الإستناد إلى مساكنتهم له كى يمتد عقد الإيجار لصالحهم بعد وفاته أو تركه للعين، ذلك لأن تخصيصهم بالذكر فى النص لا ينفى حق من عداهم فى التمسك بالمساكنة وما رتبه القانون عليه من إستمرارهم فيها فى الحالتين سالفتى الذكر، لأن حقهم مصدره ما تعارف المالكون والمستأجرون عليه فى إستمرار وإضطراد من تحرير عقد الإيجار بإسم مستأجر واحد فى حالة تعددهم عند إستئجار عين واحدة.
[الطعن رقم 2296 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 08 \ 02 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
الغاء عقد ايجار المستأجر
لعدم وجود ابناء مقيمين قبل وفاته
كتبت لواحظ عبدالجواد:
قضت محكمة الاستئناف للايجارات بالقاهرة بتأييد حكم محكمة الدرجة الاولي.. الذي قضي بانهاء عقد ايجار شقة بعدوفاة المستأجر الاصلي.. لعدم وجود من يمتد لهم عقد الايجار..وكان احد ابناء المستأجر قد اقام بشقة النزاع.. وبعد وفاة والده وطالب المالك بان يحرر له عقد ايجار باسمه.. رغم انه لم يكن مقيم مع المستأجر قبل وفاته.. قالت محكمة الاستئناف برياسة المستشار مجدي محمد حسين وعضوية المستشارين مصطفي محمود رشاد وسعد عبدالعظيم وسكرتارية جمال عبدالتواب.. ان ابن المستأجر ترك مسكن والده بعد ان تزوج بمسكن اخر خاص به.. ولهذا لا يكون له الحق في امتداد عقد الايجار
الأم اغتصبت الشقة 30 عاما
والإبن يطالب بامتداد عقد الايجار!
كتبت لواحظ عبدالجواد:
قضت محكمة الاستئناف للايجارات بالقاهرة بتأييد الحكم الابتدائي بطرد ورثة سيدة وضعت يدها علي شقة ملك شركة تأمين لمدة ثلاثين عاما بدون سند قانوني.
وكان أحد ورثة السيدة قد اقام دعوي بتحرير عقد ايجار باسمه.. علي اساس امتداد الاقامة اليه بعد وفاة والدته. وقالت محكمة الاستئاف برياسة المستشار بهاء الدين ابراهيم وعضوية المستشارين مجدي محمد حسين ومحمد مسعد الشريف وسكرتارية علي محمد محمود انه قد ثبت من تقرير خبير وزارة العدل الذي تدينه المحكمة ان مورثه الرسمي هي التي كانت تضع يدها علي الشقة المتنازع عليها منذ اكثر من ثلاثين عاما بدون تعاقد وان وضع اليد لم يكن له سند من الواقع أو القانون.. وبالتالي لا يكون من حق الورثة طلب الامتداد القانوني لعلاقة غير قانونية.
- 1 -
المقرر فى قضاء هذه المحكمة - إنه ولئن كان لعقد الإيجار الأماكن طابع عائلى وجماعى لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده، بل ليعيش مع أفراد أسرته ولمن يتراءى له أيوائهم الذين لا تترتب فى ذمتهم إلتزامات قبل المؤجر خلال فتره مشاركتهم المستأجر الأصلى فى السكن، ويبقى هذا الأخير هو الطرف الأصلى والوحيد فى التعامل مع المؤجر ولا يسوغ القول بأن المقيمين مع المستأجر يعتبرون مستأجرين أصليين أخذاً بأحكام النيابة الضمنية إنحرافاً عن المبادىء العامة فى نسبية آثار العقد لأن هؤلاء ليسوا طبقاً للقانون أطرافاً فى عقد الإيجار ولا تربطهم بالمؤجر أية علاقة تعاقدية مباشرة أو غير مباشرة سواء كانت إقامتهم فى بداية الإيجار أو بعده وإنما تمتعهم بالإقامة فى العين كان قياماً من المستأجر بإلتزامات وواجبات أبوية ذات طابع خاص، قابلة للتغيير والتبديل متعلقة به هو ولا شأن لها بالمؤجر.
[الطعن رقم 1511 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 23 \ 03 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 1 -
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه وإن كان المشرع لم يعتبر المستأجر لعين للسكنى نائباً عن الأشخاص الذين عددهم نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، ولذلك عنى بالنص على إستمرار عقد الإيجار لمصلحة من يكون مقيماً منهم معه عند وفاته أو تركه للعين.
[الطعن رقم 2296 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 08 \ 02 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 1 -
المقرر في المادة 949/1 من القانون المدني أن الحيازة لا تقوم على عمل يتحمله الغير على سبيل التسامح، ولما كان المقرر شرعاً أن الزوج هو المكلف بإعداد مسكن الزوجية، فإذا قامت الزوجة بإعداده وأقام معها زوجها فإن ذلك يكون على سبيل التسامح بغير التزام عليها فلها أن تمنعه ولو كانت علاقة الزوجية قائمة ومستمرة.
[الطعن رقم 630 - لسنــة 53 - تاريخ الجلسة 31 \ 03 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
-
تقضى الفقرة الثانية من المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 بأنه " إذا كانت العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فلا ينتهى العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين و يستمر لصالح ورثته و شركائه فى إستعمال العين بحسب الأحوال " و مناط - إعمال حكم هذه الفقرة ألا يكون هناك إتفاق خاص بين المستأجر الأصلى و شركائه بشأن تنظيم الإنتفاع بالمكان و كيفية إستغلاله ، فإذا ما ثبت أن وضع يد الشركاء على العين المؤجرة يستند إلى عقد إيجار من الباطن صادراً لهم من المستأجر الأصلى فإنه هو الذى يحكم العلاقة بين طرفيها و يتعين إستبعاد تطبيق حكم المادة المشار إليها ، لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
[الطعن رقم 1486 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 22 \ 02 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
- 2 -
المقرر - في قضاء هذه المحكمة أن ما نصت عليه المادتين 601، 602 من القانون المدني يدل على أن المشرع جعل القاعدة العامة أن موت أحد المتعاقدين في عقد الإيجار لا ينهيه بل تنتقل الحقوق والإلتزامات الناشئة عنه إلى الورثة أخذاً أن الأصل في العقود المالية أنها لا تبرم عادة لإعتبارات شخصية فإذا لم يعقد الإيجار خلافاً للأصل بسبب حرفة المستأجر أو إذا كان الإيجار لم يبرم إلا لإعتبارات شخصية مراعاة فيه فإن الإيجار لا ينتهي بقوة القانون بل يجب أن يطلب إنهاؤه ولئن كان ظاهر نص المادة 602 آنفة الإشارة يفيد أن طلب الإنهاء مقرر لكل من المؤجر وورثة المستأجر المتوفى في الحالتين المنصوص عليهما فيه إلا أنه إستهداء بالحكمة التي أملته فإن طلب الإنهاء مخول لورثة المستأجر دون المؤجر إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر لأن مباشرة مهنة المستأجر المورث قد تقتضى كفاية ربما لا تتوافر فيهم بخلاف الحالة التي يراعى في إبرام الإيجار اعتبارات تتعلق بشخص المستأجر فإنه يجوز طلب الإخلاء لكل من المؤجر وورثة المستأجر على السواء يؤيد هذا النظر ما أوردته المذكرة الإيضاحية من أنه "إذا كان الإيجار قد عقد لإعتبارات شخصية في المستأجر كما إذا أجرت العين لتكون مكتب محام أو عيادة طبيب وكما في عقد المزارعة فيجوز لورثة المستـأجر كما في مكتب المحامى وعيادة الطبيب ويجوز للمؤجر - كما في حالة المزارعة - أن يطلب إنهاء العقد" وقد أفصح المشرع عن هذا الإتجاه في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمقابلة للمادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 السابق عليه فإستحدث إضافة فقرة تنص على أنه "... فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا تنتهي بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في إستعمال العين بحسب الأحوال" مما مفاده أن ورثة المستأجر وحدهم هم الذين يحق لهم طلب الإنهاء طالما كان الإيجار معقوداً بسبب حرفة مورثهم" لما كان الواقع في الدعوى أن مورث المطعون ضدهم استأجر العين محل النزاع من الطاعن لإستعمالها مكتباً للمحاماة وسكناً ثم قصر استعمالها مكتباً حتى وفاته بتاريخ 19/8/1977 في ظل العمل بأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969، ولم يقدم الطاعن - أمام محكمة الموضوع دليلاً على ما ساقه بسبب النعي من أن الإيجار كان لإعتبارات تتعلق بشخص المستأجر ولم يطلب من المحكمة تحقيقه وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض طلب الإخلاء لإنتهاء العقد على ما أورده بمدوناته... فإنه يكون بهذه الأسباب فضلاً عن تطبيقه الصحيح للمادتين 601، 602 من القانون المدني - قد أظهر أن الشقة محل النزاع إقتصر إستعمالها على مكتب للمحاماة بما ينتفي معه الحظر لإحتجاز أكثر من مسكن في البلد الواحد.
[الطعن رقم 955 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 02 \ 02 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
النص فى المادتين 8 ، 1/29 من القانون 49 لسنة 1977 - فى شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر - يدل على أن المشرع إستلزم لتطبيق هذا النص القانونى أن تكون للمقيم درجة قرابة معينة بالإضافة إلى شرط الإقامة عند وفاة المستأجر ، و يتعين على المحكمة أن تستظهر هذين الشرطين لإستمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر .
[الطعن رقم 417 - لسنــة 54 - تاريخ الجلسة 08 \ 03 \ 1990 - مكتب فني 41 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
غير صحيح ما قررته الطاعنة الأولى أنها مستأجرة أصلية لعين النزاع إذ أن النص في عقد الإيجار على أن إستئجار المكان لسكنى المستأجر وعائلته - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو بيان للغرض من الإستعمال، لما لعقد إيجار المسكن من طابع عائلي وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته المقيمين بالعين المؤجرة.
[الطعن رقم 1803 - لسنــة 54 - تاريخ الجلسة 08 \ 03 \ 1990 - مكتب فني 41 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 5 -
إذ كانت الطاعنة الأولى قد تمسكت بأن إبنها الطاعن الثانى - المستأجر الأصلى - قد غادر البلاد و يعتبر ذلك تركاً للعين المؤجرة . فيستمر عقد الإيجار لصالحها ، إلا أن إبنها المذكور تمسك بدفاع حاصلة أن عقد الإيجار ما زال قائماً و لم ينته بعد رغم سفره إلى الخارج إذ أن إقامته فى البلاد مستمرة و عاد إليها فى / / و حصل على إقامة جديدة ، و هو ما ينفى تخليه عن العين المؤجرة و تركه لها . و من ثم فلا يعيب الحكم إغفال الرد على هذا الدفاع غير الجوهرى .
[الطعن رقم 1803 - لسنــة 54 - تاريخ الجلسة 08 \ 03 \ 1990 - مكتب فني 41 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 1 -
النص في المادتين 35، 36 من القانون المدني - يدل وعلى ما جاء بالأعمال التحضيرية أن قرابة إبنة الخال هي قرابة من الدرجة الرابعة بإحتساب درجتيه صعوداً إلى الأصل المشترك - ودرجتين نزولاً منه إلى القريب.
[الطعن رقم 1193 - لسنــة 54 - تاريخ الجلسة 05 \ 02 \ 1990 - مكتب فني 41 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 3 -
النص فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه مع عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون - لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك و فيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة - يشترط لإستمرار عقد الإيجار - إقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل - يدل على أن الحق فى إمتداد عقد الإيجار مقصور على أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة فقط - بما لازمه عدم أحقية الطاعنة فى الإستفادة من حكم هذه المادة - أياً كان وجه الرأى فى حقيقة إقامتها و والدتها مع المستأجرة الأصلية و إذ خلص الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة يكون قد طبق القانون على وجهه الصحيح .
[الطعن رقم 1193 - لسنــة 54 - تاريخ الجلسة 05 \ 02 \ 1990 - مكتب فني 41 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
الأصل أن عقد الإيجار بطبيعته من العقود الرضائية الموقوته إلا أن المشرع بسبب تفاقم مشكلة الإسكان إستحدث نصوصاً آمره متعلقة بالنظام العام بالإمتداد القانونى لعقد الإيجار بعد إنتهاء مدتة حال حياة المستأجر ، و إستمراره لصالح طوائف محدده من أقاربه الذين كانوا يقيمون معه قبل الوفاة أو ترك العين و المشرع يهدف بذلك إلى إستمرار عقد إيجار المساكن لشاغليها من المستأجرين و الأقارب وهو ما يتصل إتصالاً وثيقاً بالسلام الإجتماعى و بكفالة الطمأنينة للمواطنين ، ومن هذه النصوص الآمره ما جرى به نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 من أن " مع عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك و فيما عدا هؤلاء من إقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة يشترط لإستمرار عقد الإيجار إقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن إيهما أقل " مما مفاده إن عقد الإيجار يستمر لطوائف محدده من أقارب المستأجر المقيمين معه حتى الوفاة أو الترك ، و يقصد بالإقامة فى هذا المعنى الإقامة المستقرة المعتادة و إنصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه و مغداه بحيث لا يعول على مآوى دائم و ثابت سواه ، فتخرج الإقامة العرضية و العابرة و الموقوتة مهما إستطالت و أيا كان مبعثها و دواعيها .
[الطعن رقم 181 - لسنــة 55 - تاريخ الجلسة 28 \ 12 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
مفاد النص القانونى فى المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 يفرق بين طائفتين من الأقارب الأولى و هم أولاد المستأجر و زوجه و والداه - فلم يحدد المشروع فترة زمنية لإقامتهم بالعين المؤجرة فيستمر عقد إيجار المسكن لصالحهم متى كانت لهم إقامة مستقرة - طالت أوقصرت - حتى وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة ، و أفراد هذه الطائفة قد حباهم المشرع بتلك الميزة بإعتبارهم من الطبقة الأولى للأقارب التى تتكون منها الأسرة ، و هم فى الأصل يعيشون فى كنف المستأجر يتولى رعايتهم و الأنفاق عليهم ،
و هذا المبدأ القانونى الذى إعتنقه المشرع يقضى حسب الحكمه منه و دواعيه بإستمرار عقود إيجار الوحدات التى يستأجرها لصالح أفراد الطبقة الأولى من الأقارب متى كانت لهم إقامة مستقرة فى كل سنة - أياً كانت مدتها قبل الوفاة أو الترك ما لم يصطدم هذا التطبيق بالنص الذى يحظر إحتجاز أكثر من مسكن فى البلد الواحد دون مقتض ، أما فيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة فقد إشترط المشرع إقامتهم لمدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة بإعتبار أن أفراد هذه الطائفة فى الأصل لا يتولى المستأجر رعايتهم و الإنفاق عليهم و من ثم فقد قيد المشرع الحماية المقررة لهم و هى إستمرار عقد الإيجار لصالحهم بقيد و هو الإقامة المستقرة لمدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك بإعتبار أن الأصل فى تقريرها هو تفاقم مشكلة الإسكان و هدف المشرع من إسباغ تلك الحماية كفالة بقائهم فى المسكن الذى يعيشون فيه و من ثم ينبغى عدم التوسع فى تطبيق هذا الإستثناء و يلزم إعمال نطاقه فى حدود هذا الهدف الذى إبتغاه المشرع من وصفه ، و من ثم فإن حماية القانون لهم تجد حداً لها فى تقرير المسكن اللازم لإقامتهم فلا ينصرف إستمرار عقد الإيجار لصالحهم إلا للمسكن الذى تتوافر إقامتهم المستقرة فيه لمدة سنة دون غيره من الوحدات التى يستأجرها المستأجر حتى لو كانت فى بلد آخر ، إذ تنتفى علة إسباغ تلك الحماية فى الوحدات الأخرى ، هذا إلى أنه لا يتصور أن يتوافر شرط الإقامة المستقرة لمدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك فى مسكنين فى وقت واحد ، و لا محل للتحدى بأن القانون المدنى أجاز تعدد الموطن بتعدد محل الإقامة إذ أن النص فى قوانين إيجار الأماكن على إستمرار عقد الإيجار لغير المستأجر هو إستثناء من الأصل العام لا يجوز التوسع فيه و يعمل به فى الهدف الذى إبتغاه المشرع ، و لكل من القانونين نطاق و مجال لتطبيقته .
[الطعن رقم 181 - لسنــة 55 - تاريخ الجلسة 28 \ 12 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
إذ كان الطاعن قد تمسك بدفاع أمام محكمة الموضوع ، حاصله عدم إمتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع للمطعون ضده لعدم إنطباق نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 إذ أن إقامتة الثابتة المستقرة الدائمة كانت مع خاله المستأجر فى شقة أخرى يستأجرها الأخير بمدينة طنطا وقد إستمرت الإقامة حتى وفاة خاله فى 1981/11/7 ،
و دلل على ذلك بصورة رسمية من صحيفة الدعوى رقم 8909 لسنة 1981 مدنى طنطا التى أقامها المطعون ضده و مذكرات دفاعه المقدمة فيها و الشكوى بالمحضر رقم 42 أحوال قسم أول طنطا فى نوفمبر سنة 1981 و بطاقتة الشخصية و بدل فاقد منها و جواز سفره و صحيفة الحالة الجنائية و ملف تأمينات المطعون ضده ، إلا أن الحكم المطعون فيه لم يفطن لدفاعه الجوهرى و إكتفى بالرد على دفاعه بأن إقامة المطعون ضده فى طنطا
و هى غير البلده الكائنة بها شقة النزاع لا تمنع من تعدد محل إقامته و لا تحول دون الحكم له بطلباته و مفاد ما ذهب إليه الحكم أنه فهم دفاع الطاعن على أن المطعون ضده يحتجز أكثر من مسكن بغير مقتض فإنه يكون قد أخطـأ فى فهم الواقع فى الدعوى ما أدى به إلى الخطـأ فى تطبيق القانون و حجية ذلك عن بحث دفاع الطاعن الجوهرى الذى قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى مما يعيبه أيضا بالقصور فى التسبيب إذ تنحسر الحماية المقرر للأقارب وفقاً لأحكام الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بتوافر المسكن الذى تتوافر به الإقامة المستقرة المعتادة دون غيره من الوحدات الأخرى التى يستأجرها المستأجر و لو كانت فى بلد آخر .
[الطعن رقم 181 - لسنــة 55 - تاريخ الجلسة 28 \ 12 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
النص فى المادة 1/21 من قانون إيجار الأماكن رقم 52 لسنة 1969 الذى يحكم واقعة الدعوى - و المقابل لنفس المادة 1/29 من القانون القائم رقم 49 لسنة 1977 على أنه " ....... لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركة إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك " يدل و على ماجرى به قضاء هذه المحكمة - أن عقد إيجار المسكن لا ينتهى بوفاة المستأجر الأصلى أو من إمتد العقد لصالحه و تستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع أى من المستفيدين المشار إليهم بالنص متى كانت إقامتهم بالعين إقامه مستقرة حتى تاريخ الوفاة .
[الطعن رقم 2014 - لسنــة 53 - تاريخ الجلسة 20 \ 12 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 3 -
من المقرر - أن الفصل فى كون الإقامة بعين النزاع إقامة مستقرة أم أنها على سبيل الإيواء أو الإستضافة هو من سلطة محكمة الموضوع متى إقامت قضاءها على أسباب سائغه .
[الطعن رقم 2014 - لسنــة 53 - تاريخ الجلسة 20 \ 12 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 4 -
لما كانت المادة 21 من القانون رقم 52 سنة 1969 - المنطبق على واقعة الدعوى و المقابلة لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - تقضى بإمتداد عقد الإيجار فى حالة وفاة المستأجر لصالح زوجته أو أولاده أو والداه المقيمين معه حتى تاريخ الوفاة و كذلك لصالح أقاربه حتى الدرجة الثالثة الذين كانوا يقيمو ن معه بالمسكن مدة سنة سابقة على وفاته ، و يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم فإن مفاد ذلك أن حق المستفيدين من إمتداد العقد مستمد من القانون مباشرة ، و من ثم فإن ما يرد بعقد الإيجار من شرط خاص بتحديد المستفيدين من الإجارة يكو ن باطلاً بطلاناً مطلقاً لمخالفته نصاً أمراً متعلقاً بالنظام العام .
[الطعن رقم 1479 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 06 \ 12 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 3 -
إذا كان الطاعن يستند فى طلب تحرير عقد إيجار له عن شقة النزاع إلى حقه فى إمتداد العقد إليه طبقاً لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بإعتبار أنه كان يقيم مع شقيقة المستأجر الأصلى بشقة النزاع منذ إستئجار الأخير لها و مشاركته فيها حتى تاريخ تركه العين و تخليه عنها نهائياً إليه ، و هو ذات ما أستند إليه الطاعن فى الطعن الثانى فى دفاعه و بالتالى فإن واقعة الإقإمة تلك تكون متعلقة بشخص الطاعنين لا بشخص المستأجر الأصلى " المطعون ضده الثالث " و إليهما و حدهما يرجع الأمر فى حسم النزاع بشأنها إذا ما عن للمؤجر " المطعون ضدهما الأول و الثانى " اللجوء إلى اليمين الحاسمه ، و لازم ذلك أنه يجب لكى تنتج اليمين أثرها فى حسم النزاع بشأن إقامتها بالعين المؤجرة مع المستأجر الأصلى مدة تزيد على سنة سابقة على ترك الأخير الإقامة بها أن توجه إلى شخصهما أما و قد قبل الحكم توجيهها إلى غيرهما و رتب على ذلك قضاءه برقض طلب إمتداد عقد الإيجار و بفسخه و الإخلاء و التسليم على سند من نكول هذا الغير عن حلفها فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون و الخطـأ فى تطبيقه .
[الطعن رقم 16 - لسنــة 54 - تاريخ الجلسة 27 \ 11 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
- 1 -
المقصود بالإقامة فى حكم المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 هى الإقامة المستقرة مع المستأجر أو مع من إمتد إليه العقد بحكم القانون و لا يحول دون توافرها إنقطاع الشخص عن الإقامة بالعين لسبب عارض طالما أنه لا يكشف عن إرداته الصريحة أو الضمنية فى تخليه عنهما ، و لا تثريب على المستأجر أو من إمتد إليه العقد أن هو لم ينتفع بالعين بالمؤجرة فعلاً ما علم أنه قائماً بتنفيذ إلتزاماته قبل المؤجر .
[الطعن رقم 676 - لسنــة 59 - تاريخ الجلسة 15 \ 11 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
- 3 -
إقامة المستفيد من إمتداد العقد بالخارج بسبب العمل لا ينهض بذاته دليلاً عن تخليه عن العين المؤجرة مهما إستطالت مدة إنقطاعه عن الإقامة بها طالما أنه لم يكشف عن إرادته الصريحة أو الضمنية من ترك العين بإتخاذه موقفاً لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على تخليه عن الإقامة بها .
[الطعن رقم 676 - لسنــة 59 - تاريخ الجلسة 15 \ 11 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
- 2 -
إذ كان البين من عقد الإيجار المؤرخ 1960/10/10 أنه قد نص فيه على أن محله " قطعة أرض خالية مساحتها 25 ، 471 متر مربع مسورة بحائط من بابين لإستعمالها لتأسيس ورشة منشار و مخزن و حدايد " و كانت المحكمة قد أخذت بما جاء بتقرير الخبير من أن العين عبارة عن ورشة لتصنيع الأثاث من مبانى بالطوب الأحمر المسقوف بجمالون من الحديد و الصاج له بابان من الحديد و قد أعدت من ثلاثين عاماً و أضاف إليه المستأجر بعد التأجير حجرتين و سندره من الخرسانة المسلحة ، و أن العين قد وردت بهذا الوصف ذاته فى محضرى جرد عموم 50/49 ، 60/59 و خلصت المحكمة من ذلك إلى أن عين النزاع كانت وقت إبرام العقد مكاناً و أن هذا المكان هو الذى أنصرف إليه قصد المتعاقد بالنظر إلى الغرض فى إستعمال العين فى تصنيع الأثاث و أنه لا عبرة بالتسمية الواردة بالعقد لمخالفته للواقع ، و إنتهت فى قضائها إلى أن العقد يخضع لأحكام الإمتداد القانونى و لما كان هذا الذى أورده الحكم المطعون فيه فى مدوناته و أقام عليه قضاءه سائغاً له أصله الثابت بالأوراق و إنتهى به إلى النتيجة الصحيحة فى القانون ، فإن النعى عليه يكون على غير أساس .
[الطعن رقم 1383 - لسنــة 53 - تاريخ الجلسة 15 \ 06 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 0 - تم رفض هذا الطعن]
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن أثر العقد يقتصر على طرفيه و الخلف العام
و لئن كان لعقد إيجار المساكن طابع عائلى يتعاقد فيه رب الأسرة ليقيم مع باقى أفراد أسرته إلا أن رب الأسرة المتعاقد يبقى دون أفراد أسرته المقيمين معه هو الطرف الأصيل فى العقد . و النعى فى المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 و المقابلة للمادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 - يدل على أن المشرع لم يعتبر المستأجر نائباً عن الأشخاص الذين أوردهم النص فى إستئجار العين و لذلك نص على إستمرار عقد الإيجار لمصلحة من يكون مقيماً منهم مع المستأجر عند وفاته أو تركه العين و ما كان فى حاجة لإيراد هذا الحكم إذا كان يعتبر أن المستأجر قد تعاقد عن نفسه و نيابة عن أفراد أسرته . لما كان ذلك ، و كان الثابت من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بتمكين المطعون ضده الأول من الشقة محل النزاع و طرد الطاعنة منها على أن الأخير كانت زوجة للأول أبان إستئجاره لهذه الشقة بتاريخ 1961/9/1 و أن إقامتها معه بها منذ بدء الإجارة لا يجعل منها مستأجرة أصلية و يظل زوجها المطعون ضده الأول هو الطرف الأصيل فى العقد طالما ظل على قيد و لم يتخل عنها لأحد ممن نصت عليهم المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977.
[الطعن رقم 1867 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 25 \ 05 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 2 -
إذ كان تطليق الطاعن للطاعنة بتاريخ 1977/3/1 و زواجه بأخرى و إقامته معها بشقة أخرى لا يخول للطاعنة حق البقاء فى الشقة محل النزاع و لا يغير من ذلك إصدار المطعون ضده الثانى عقد إيجار لها عن العين بتاريخ 1977/12/18 لبطلان هذا العقد طبقاً لنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و كان ما أقام عليه الحكم قضاءه له أصله الثابت بالأوراق و يتفق و التطبيق الصحيح للقانون فإنه لا يعيبه عدم بحثه لأسباب تحرير المطعون ضده الثانى عقد إيجار للطاعنة عن ذات الشقة محل النزاع طالما أنه قد إنتهى ضمنياً إلى بطلان هذا العقد لصدوره مخالفاً لعقد الإيجار الصادر للمطعون الذى ما زال سارياً .
[الطعن رقم 1867 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 25 \ 05 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 1 -
النص فى المادة 21 من قانون إيجار الأماكن السابق رقم 52 لسنة 1969 - المقابلة للمادة 29 من القانون الحالى رقم 49 لسنة 1977 - على تحديد المستفيدين من إمتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه للعين يدل على أن حق الإجارة فى هذه الحالة ينتقل و بقوة القانون لصالح هؤلاء المستفيدين دون غيرهم يشتركون معاً فى الإنتفاع بكامل العين المؤجرة فإذا ما ترك أحدهم الإقامة فيها خلص الحق للأخرين فى شغل العين و يحق لهم طلب طرد الغير الذى دون إنتفاعهم بها بغير سند .
[الطعن رقم 994 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 26 \ 04 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 3 -
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن المقصود بالإيواء أو الإستضافة أن يستنزل المستأجر ضيوفاً تربطه بهم قرابه أو صداقة لمدة قصيرة أو طويلة وذلك بصفة عارضة وإستجابة لظروف طارئة شريطة أن يظل المستأجر محتفظاً بالعين المؤجرة دون أن يتخلى عنها.
[الطعن رقم 1621 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 10 \ 04 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 4 -
يدخل فى سلطة محكمة الموضوع تقدير قصد الإقامة بالعين المؤجرة وسلطة فهم الواقع فى الدعوى وبحث ما يقدم لها من دلائل ومستندات وموازنة بعضها البعض الآخر وترجيح شهادة آخر دون بيان أسباب هذا الترجيح ما دامت لم تخرج بأقوال الشاهد عما يؤدى إليه مدلولها وليس بلازم عليها أن تتبع مناحى دفاع الخصوم إذ فى الحقيقة التى إستخلصتها وأقامت دليلها الرد الضمنى المسقط لكل حجة تخالفها.
[الطعن رقم 1621 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 10 \ 04 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 2 -
مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 بشأن إيجار الأماكن - الذى يحكم واقعة النزاع - المقابلة لنص المادة 29 من القانون القائم رقم 49 لسنة 1977 أن عقد إيجار المسكن لا ينتهى بوفاة المستأجر أو من إمتد العقد لصالحه و تستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع زوجة أو أولاده أو والديه الذين كانوا يقيمون معه إقامة مستقرة حتى الوفاة ، و يشترط لإستمرار العقد بالنسبة لمن عدا هؤلاء من الأقارب
و حتى الدرجة الثالثة أن يكونوا قد أقاموا فى المسكن إقامة مستقرة مدة سنة سابقة على الأقل قبل وفاته ، و لا يحول دون إمتداد العقد - و على ماجرى به قضاء هذه المحكمة - إنقطاع المستفيد عن الإقامة بالعين لسبب عارض مهما إستطالت مدته ما دام أنه لم يكشف عن إرادته فى التخلى عنها صراحة أو ضمناً بإتخاذه موقفاً لا تدع ظرف الحال شكاً فى دلالته على إنصراف قصده إلى إحداث هذا الأثر القانونى.
[الطعن رقم 2147 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 05 \ 04 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
- 3 -
لئن كان يكفى أن تكون إقامة المستفيد بالعين المؤجرة بقصد إستخدمها مصيفاً بمدينة الإسكندرية موسمية و متقطعة لكسب طبيعة الإقامة فيها كمصيف إلا أنه يشترط لإمتداد عقد الإيجار لصالحه أن تكون له إقامة مستقره مع المستأجر الأصلى أو من إمتد إليه عقد الإيجار بمقر إقامته المعتاد حتى تاريخ الوفاة لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على سند من أن عقد الإيجار قد إمتد لصالح المطعون ضده لأنه كان يقييم بالعين محل النزاع بمدينة الإسكندرية حين تواجده فيها بإعتبار أن لجده المستأجر الأصلى و أسرته محل إقامة أخرى خارجها و ذلك دون أن تتحقق المحكمة من أن للمطعون ضده ثمة إقامة مستقرة مع المستأجر الأصلى للعين أو مع من إمتد لصالحه عقد إيجارها فى محل إقامته المعتاد خارج مدينة الإسكندرية حتى تاريخ وفاة من تلقى عنه الحق فى الإمتداد القانونى للعقد و لا يكفى مجرد تردده على العين المؤجرة فى أوقات متفاوته للقول بأحقيته فى إستمرار العلاقة الإيجارية قائمة معه و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
[الطعن رقم 2147 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 05 \ 04 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
النص في المادة 152 من القانون المدني على أنه لا يترتب بالعقد التزاما في ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقاً - يدل على أن مبدأ نسبية العقد يهيمن على قوته الملزمة بالنسبة للأشخاص والموضوع بما يقتضى أن العقد إنما يقتصر على طرفيه والخلف العام أو الخاص أو الدائنين في الحدود التي بينها القانون، فلا تنصرف الحقوق الناشئة عنه والإلتزامات المتولدة عنه إلى عاقديه، ولئن كان لعقد إيجار الأماكن طابع عائلي وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته ولمن يتراءى له إيواءهم الذين لا يترتب في ذمتهم التزامات قبل المؤجر خلال فترة مشاركتهم المستأجر الأصلي في السكن، ويبقى هذا الأخير هو الطرف الأصيل الوحيد في التعامل مع المؤجر، ولا يسوغ القول بأن المقيمين مع المستأجر يعتبرون مستأجرين أصليين أخذاً بأحكام النيابة الضمنية إنحراف عن المبادىء العامة في نسبية أثر العقد، لأن هؤلاء ليسوا طبقاً للقانون أطرافاً في عقد الإيجار ولا تربطهم بالمؤجر أية علاقة عقدية ومباشرة أو غير مباشرة سواء كانت إقامتهم في بداية الإيجار أو بعده وإنما تمتعهم بالإقامة في العين كان قياماً من المستأجر بالتزامات وواجبات إدارية ذات طابع خاص قابلة للتغيير والتبديل متعلقة به هو لا شأن لها بالمؤجر وكيفية استعمال المستأجر لمنفعة السكن مسألة عارضة لا تبرر فكرة المجاز القانوني على أساس النيابة الضمنية.
[الطعن رقم 1895 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 23 \ 02 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 2 -
المساكنة التى تنشىء حقاً للبقاء فى العين للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير الأقارب المشار إليهم بالمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و لئن كانت تستلزم أن تبدأ إقامتهم بالعين مع المستأجر منذ بدء الإجارة إلا أن هذه الإقامة لا تعتبر بالضرورة و فى جميع الأحوال من قبيل المشاركة السكنية ، فقد يكون الإيواء على سبيل الإستضافة ، و تقدير القصد من الإقامة من سلطة قاضى الموضوع متى أقام قضاءه على أسباب سائغة .
[الطعن رقم 1895 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 23 \ 02 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 3 -
إذ كان الواقع فى الدعوى أن الطاعنة الثانية - و هى زوجة الطاعن الأول قد أقامت بحجرة فى شقة النزاع منذ بدء إستئجار والدتها المطعون ضدها الأولى فإنها لا تعتبر مستأجرة أصلية لإنتفاء فكرة النيابة الضمنية على ما سلف بيانه و من ثم لا يستطيع زوجها الطاعن الأول أن يتحدى بها للإقامة بالعين المؤجرة رغم إدارة المستأجر الأصلية ، فضلاً عن إقامته حسبما إستخلصها الحكم المطعون فيه من أوراق الدعوى و مستنداتها و ظروف الحال فيها كانت على سبيل التسامح و هى لا تكسب حقاً مهما طالت .
[الطعن رقم 1895 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 23 \ 02 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
مفاد نص المادة 1/29 من القانون 49 لسنة 1977 - المقابلة للمادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 - يدل على إن الإقامة التى يعتد بها لإمتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هى الإقامة المستقرة مع المستأجر و الممتدة لحين وفاته أو تركه السكن دون إشتراط إقامة لاحقه ، فإذا ما توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من إمتد إليه العقد مستاجراً أصلياً بحكم القانون الذى أوجب على المؤجر فى الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد إيجار له و لا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة إذ أن إنتفاعه بها حق له و ليس عليه .
[الطعن رقم 473 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 30 \ 01 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن المقصود بالإقامة التى تعطى لأقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة حق الإفادة من إمتداد الإيجار فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين هى الإقامة المستمرة لمدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك و لا يحول دون إعتبار الإقامة مستمرة إنقطاع الشخص عن الإقامة بالعين لسبب عارض طالما لم يكشف عن أنه أنهى هذه الإقامة بمفرده كما و أن إستخلاص الإقامة الفعلية مع المستأجر الأصلى قبل و حتى الوفاة أو الترك من مسائل الواقع التى تستقل محكمة الموضوع بتقديره متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة .
[الطعن رقم 1654 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 23 \ 01 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 1 -
النص فى الفقرة الأولى من المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن على أنه " لا يجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى " و النص فى المادة 29 من ذات القانون على أنه مع عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون و لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاد أو أى من والديه كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك .... " يدل على أن المشرع إشترط لإمتداد عقد الإيجار للمستفيدين من حكم المادة 29 المشار إليها بعد وفاة المستأجر أن تثبت إقامتهم معه بالعين المؤجرة قبل الوفاة أو الترك و ألا يكون المستفيد من الإمتداد محتجزاً لمسكن آخر و مناط الإحتجاز - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو إنفراد المستأجر بالسيطرة المادية و القانونية على أكثر من مسكن فى آن واحد .
[الطعن رقم 1878 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 18 \ 01 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 3 -
إذ كان البين من نصوص عقد إيجار عين النزاع أنه أبرم بين المطعون ضده الأول كمؤجر و بين الطاعن كمستأجر ، و كان ما أثبت بالعقد بصدد المطعون ضدها الثالثة بشأن تحديد الغرض من التأجير و هو إستعمالها سكناً خاصاً للطاعن و لزوجته المطعون ضدها الثالثة ، و كان مؤدى ذلك أن المطعون ضدها الثالثة لا تعتبر مستأجرة أصلية فى العقد . فإن ما ذهب إليه الحكم المطعون فيه إستخلاصاً من هذه العبارة إلى أن المطعون ضدها المذكورة تعد شريكه فى الإيجار صاحبة حق أصلى فى الإنتفاع و ما رتبه على ذلك من حقها فى الإستقلال بشقة النزاع فى حالة تخلى الطاعن عن عقد إيجارها فضلاً عن خروجه عن المعنى الظاهر لعبارات العقد ، فإنه ينطوى على فساد فى الإستدلال و خطأ فى تطبيق القانون .
[الطعن رقم 2161 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 16 \ 01 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 0 - تم قبول هذا الطعن]
- 1 -
النص فى الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر ، يدل على أن إمتداد العقد لصالح الورثة و الشركاء فى هذه الحالة مناطه مزاولة المستأجر السابق لنشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى بالفعل قبل وفاته أو تركه العين دون إعتداد بالغرض من إستعمال العين الثابت بعقد الإيجار . ذلك أن المشرع فرق بين حالة تأجير المسكن المنصوص عليه بالفقرة الأولى من المادة المشار إليها و بين حالة التأجير لأحد الأنشطة المذكورة بالفقرة الثانية منها حيث وضع المشرع قيوداً على إمتداد الإيجار فى الحالة الأولى بعد وفاة المستأجر أو تركه العين ، بينما أطلق الفقرة الثانية من كل قيد و حرص على إستمرار الورثة عامة و شركاء المستأجر فى النشاط دون تخصيص لأحد منهم ، الأمر الذى يفصح عن أن هذه التفرقة إنما قصد بها حماية أوجه النشاط المذكورة و القائمة بالفعل و ذلك ضماناً لإستمرارها أياً كانت الظروف الخاصة بكل وارث أو شريك ، مما مفاده أن العبرة فى تطبيق حكم الفقرة الثانية من النص هى بقيام المستأجر الأصلى بمزاولة أحد الأنشطة المبينة به فى العين المؤجرة له .
[الطعن رقم 1764 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 27 \ 11 \ 1986 - مكتب فني 37 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
========================
المقرر كذلك أن إثبات أو نفى ترك المستأجر للعين المؤجرة وتخليه عنها هو من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع ما دام إستخلاصها فى ذلك سائغاً وله أصل فى الأوراق.
[الطعن رقم 335 - لسنــة 57 - تاريخ الجلسة 21 \ 03 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 5 -
لما كان المساكنون للمستأجر الأصلى منذ بدء الإجارة يحق لهم بهذه الصفة البقاء فى العين طوال مدة العقد والإنتفاع بالإمتداد القانونى بعد إنتهائها دون إشتراط إقامة المستأجر الذى أبرم العقد بأسمه فى هذه العين، ويكون لهم منذ تاريخ وفاته أو تركه للعين جميع الحقوق الناشئه عن العلاقة الإيجارية بما يستوجب إختصامهم جميعاً عند مقاضاتهم بشأنها إذا لا يمثل بعضهم بعضاً فيما قد ينشأ بينهم وبين المؤجر من المنازعات لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن المطعون ضدها لم تختصم فى الدعوى رقم " ..... " جنوب القاهرة التى أقامتها الطاعنون عن ورثه المرحوم " " المستأجر الأصلى والتى قضى فيها بإنهاء عقد الإيجار وإلزامهم بإخلاء العين المؤجرة، من ثم فإن هذا الحكم لا يكون له أيه حجية قبل المطعون ضدها التى تمسكت بمساكنتها للمستأجر الأصلى منذ بدء الإجارة وإلى ما بعد وفاته وإذ إلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر و قضى برفض الدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسبق الفصل فيها بالحكم المشار إليه فإنه لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون.
[الطعن رقم 1134 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 16 \ 11 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 3 -
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن المساكنة التى تنشىء للمنتفعين بالعين المؤجرة حقاً فى البقاء فيها رغم ترك المستأجر الأصلى العين يستلزم حصولها منذ بدء الإجارة و إستمرارها دون إنقطاع.
[الطعن رقم 420 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 29 \ 06 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن الإيواء بطريق الإستضافة يقوم على إنتفاء العلاقة التعاقدية بين المستأجر وبين ضيفه أو بين الأخير وبين المؤجر، فلا يعتبر الضيف مستأجراً مع المستأجر الذى أبرم العقد بإسمه وليس له حق فى الإنتفاع بالعين المؤجرة يجابه به المستأجر إذ أن إقامته لديه على سبيل التسامح منه إن شاء أبقى عليها وإن شاء أنهاها بغير إلتزام عليه. فهى متفرعة عن إنتفاع المستأجر الأصلى ومرتبطة بإستمراره فى هذا الإنتفاع بنفسه ولا تنقلب هذه الإقامة مهما طال أمدها إلى مساكنة تعطيه الحق فى الإحتفاظ بالمسكن.
[الطعن رقم 1321 - لسنــة 57 - تاريخ الجلسة 29 \ 02 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 0 - تم رفض هذا الطعن]
- 2 -
المساكنة تنشأ للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير الأقارب المنصوص عليهم فى المادة سالفة البيان، حقا فى البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن يثبت حصولها عند بدء الإيجار، ما دام أن إقامة هؤلاء المساكنين فى العين لم تنقطع فإنه يحق لهم الإفادة من الإمتداد القانونى، فإن شغل هؤلاء للعين بعد ترك المستأجر لها أو فى حالة وفاته، يكون له سنده القانونى، ولا ينال من هذا النظر أن المشرع قد عدد فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فئات أقارب مستأجر عين للسكنى ممن يحق لهم الإستناد إلى مساكنتهم له كى يمتد عقد الإيجار لصالحهم بعد وفاته أو تركه للعين، ذلك لأن تخصيصهم بالذكر فى النص لا ينفى حق من عداهم فى التمسك بالمساكنة وما رتبه القانون عليه من إستمرارهم فيها فى الحالتين سالفتى الذكر، لأن حقهم مصدره ما تعارف المالكون والمستأجرون عليه فى إستمرار وإضطراد من تحرير عقد الإيجار بإسم مستأجر واحد فى حالة تعددهم عند إستئجار عين واحدة.
[الطعن رقم 2296 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 08 \ 02 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
الغاء عقد ايجار المستأجر
لعدم وجود ابناء مقيمين قبل وفاته
كتبت لواحظ عبدالجواد:
قضت محكمة الاستئناف للايجارات بالقاهرة بتأييد حكم محكمة الدرجة الاولي.. الذي قضي بانهاء عقد ايجار شقة بعدوفاة المستأجر الاصلي.. لعدم وجود من يمتد لهم عقد الايجار..وكان احد ابناء المستأجر قد اقام بشقة النزاع.. وبعد وفاة والده وطالب المالك بان يحرر له عقد ايجار باسمه.. رغم انه لم يكن مقيم مع المستأجر قبل وفاته.. قالت محكمة الاستئناف برياسة المستشار مجدي محمد حسين وعضوية المستشارين مصطفي محمود رشاد وسعد عبدالعظيم وسكرتارية جمال عبدالتواب.. ان ابن المستأجر ترك مسكن والده بعد ان تزوج بمسكن اخر خاص به.. ولهذا لا يكون له الحق في امتداد عقد الايجار
الأم اغتصبت الشقة 30 عاما
والإبن يطالب بامتداد عقد الايجار!
كتبت لواحظ عبدالجواد:
قضت محكمة الاستئناف للايجارات بالقاهرة بتأييد الحكم الابتدائي بطرد ورثة سيدة وضعت يدها علي شقة ملك شركة تأمين لمدة ثلاثين عاما بدون سند قانوني.
وكان أحد ورثة السيدة قد اقام دعوي بتحرير عقد ايجار باسمه.. علي اساس امتداد الاقامة اليه بعد وفاة والدته. وقالت محكمة الاستئاف برياسة المستشار بهاء الدين ابراهيم وعضوية المستشارين مجدي محمد حسين ومحمد مسعد الشريف وسكرتارية علي محمد محمود انه قد ثبت من تقرير خبير وزارة العدل الذي تدينه المحكمة ان مورثه الرسمي هي التي كانت تضع يدها علي الشقة المتنازع عليها منذ اكثر من ثلاثين عاما بدون تعاقد وان وضع اليد لم يكن له سند من الواقع أو القانون.. وبالتالي لا يكون من حق الورثة طلب الامتداد القانوني لعلاقة غير قانونية.
- 1 -
المقرر فى قضاء هذه المحكمة - إنه ولئن كان لعقد الإيجار الأماكن طابع عائلى وجماعى لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده، بل ليعيش مع أفراد أسرته ولمن يتراءى له أيوائهم الذين لا تترتب فى ذمتهم إلتزامات قبل المؤجر خلال فتره مشاركتهم المستأجر الأصلى فى السكن، ويبقى هذا الأخير هو الطرف الأصلى والوحيد فى التعامل مع المؤجر ولا يسوغ القول بأن المقيمين مع المستأجر يعتبرون مستأجرين أصليين أخذاً بأحكام النيابة الضمنية إنحرافاً عن المبادىء العامة فى نسبية آثار العقد لأن هؤلاء ليسوا طبقاً للقانون أطرافاً فى عقد الإيجار ولا تربطهم بالمؤجر أية علاقة تعاقدية مباشرة أو غير مباشرة سواء كانت إقامتهم فى بداية الإيجار أو بعده وإنما تمتعهم بالإقامة فى العين كان قياماً من المستأجر بإلتزامات وواجبات أبوية ذات طابع خاص، قابلة للتغيير والتبديل متعلقة به هو ولا شأن لها بالمؤجر.
[الطعن رقم 1511 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 23 \ 03 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 1 -
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه وإن كان المشرع لم يعتبر المستأجر لعين للسكنى نائباً عن الأشخاص الذين عددهم نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، ولذلك عنى بالنص على إستمرار عقد الإيجار لمصلحة من يكون مقيماً منهم معه عند وفاته أو تركه للعين.
[الطعن رقم 2296 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 08 \ 02 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 1 -
المقرر في المادة 949/1 من القانون المدني أن الحيازة لا تقوم على عمل يتحمله الغير على سبيل التسامح، ولما كان المقرر شرعاً أن الزوج هو المكلف بإعداد مسكن الزوجية، فإذا قامت الزوجة بإعداده وأقام معها زوجها فإن ذلك يكون على سبيل التسامح بغير التزام عليها فلها أن تمنعه ولو كانت علاقة الزوجية قائمة ومستمرة.
[الطعن رقم 630 - لسنــة 53 - تاريخ الجلسة 31 \ 03 \ 1988 - مكتب فني 39 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
-
تقضى الفقرة الثانية من المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 بأنه " إذا كانت العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فلا ينتهى العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين و يستمر لصالح ورثته و شركائه فى إستعمال العين بحسب الأحوال " و مناط - إعمال حكم هذه الفقرة ألا يكون هناك إتفاق خاص بين المستأجر الأصلى و شركائه بشأن تنظيم الإنتفاع بالمكان و كيفية إستغلاله ، فإذا ما ثبت أن وضع يد الشركاء على العين المؤجرة يستند إلى عقد إيجار من الباطن صادراً لهم من المستأجر الأصلى فإنه هو الذى يحكم العلاقة بين طرفيها و يتعين إستبعاد تطبيق حكم المادة المشار إليها ، لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
[الطعن رقم 1486 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 22 \ 02 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
- 2 -
المقرر - في قضاء هذه المحكمة أن ما نصت عليه المادتين 601، 602 من القانون المدني يدل على أن المشرع جعل القاعدة العامة أن موت أحد المتعاقدين في عقد الإيجار لا ينهيه بل تنتقل الحقوق والإلتزامات الناشئة عنه إلى الورثة أخذاً أن الأصل في العقود المالية أنها لا تبرم عادة لإعتبارات شخصية فإذا لم يعقد الإيجار خلافاً للأصل بسبب حرفة المستأجر أو إذا كان الإيجار لم يبرم إلا لإعتبارات شخصية مراعاة فيه فإن الإيجار لا ينتهي بقوة القانون بل يجب أن يطلب إنهاؤه ولئن كان ظاهر نص المادة 602 آنفة الإشارة يفيد أن طلب الإنهاء مقرر لكل من المؤجر وورثة المستأجر المتوفى في الحالتين المنصوص عليهما فيه إلا أنه إستهداء بالحكمة التي أملته فإن طلب الإنهاء مخول لورثة المستأجر دون المؤجر إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر لأن مباشرة مهنة المستأجر المورث قد تقتضى كفاية ربما لا تتوافر فيهم بخلاف الحالة التي يراعى في إبرام الإيجار اعتبارات تتعلق بشخص المستأجر فإنه يجوز طلب الإخلاء لكل من المؤجر وورثة المستأجر على السواء يؤيد هذا النظر ما أوردته المذكرة الإيضاحية من أنه "إذا كان الإيجار قد عقد لإعتبارات شخصية في المستأجر كما إذا أجرت العين لتكون مكتب محام أو عيادة طبيب وكما في عقد المزارعة فيجوز لورثة المستـأجر كما في مكتب المحامى وعيادة الطبيب ويجوز للمؤجر - كما في حالة المزارعة - أن يطلب إنهاء العقد" وقد أفصح المشرع عن هذا الإتجاه في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمقابلة للمادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 السابق عليه فإستحدث إضافة فقرة تنص على أنه "... فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا تنتهي بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في إستعمال العين بحسب الأحوال" مما مفاده أن ورثة المستأجر وحدهم هم الذين يحق لهم طلب الإنهاء طالما كان الإيجار معقوداً بسبب حرفة مورثهم" لما كان الواقع في الدعوى أن مورث المطعون ضدهم استأجر العين محل النزاع من الطاعن لإستعمالها مكتباً للمحاماة وسكناً ثم قصر استعمالها مكتباً حتى وفاته بتاريخ 19/8/1977 في ظل العمل بأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969، ولم يقدم الطاعن - أمام محكمة الموضوع دليلاً على ما ساقه بسبب النعي من أن الإيجار كان لإعتبارات تتعلق بشخص المستأجر ولم يطلب من المحكمة تحقيقه وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض طلب الإخلاء لإنتهاء العقد على ما أورده بمدوناته... فإنه يكون بهذه الأسباب فضلاً عن تطبيقه الصحيح للمادتين 601، 602 من القانون المدني - قد أظهر أن الشقة محل النزاع إقتصر إستعمالها على مكتب للمحاماة بما ينتفي معه الحظر لإحتجاز أكثر من مسكن في البلد الواحد.
[الطعن رقم 955 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 02 \ 02 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
النص فى المادتين 8 ، 1/29 من القانون 49 لسنة 1977 - فى شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر - يدل على أن المشرع إستلزم لتطبيق هذا النص القانونى أن تكون للمقيم درجة قرابة معينة بالإضافة إلى شرط الإقامة عند وفاة المستأجر ، و يتعين على المحكمة أن تستظهر هذين الشرطين لإستمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر .
[الطعن رقم 417 - لسنــة 54 - تاريخ الجلسة 08 \ 03 \ 1990 - مكتب فني 41 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
غير صحيح ما قررته الطاعنة الأولى أنها مستأجرة أصلية لعين النزاع إذ أن النص في عقد الإيجار على أن إستئجار المكان لسكنى المستأجر وعائلته - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو بيان للغرض من الإستعمال، لما لعقد إيجار المسكن من طابع عائلي وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته المقيمين بالعين المؤجرة.
[الطعن رقم 1803 - لسنــة 54 - تاريخ الجلسة 08 \ 03 \ 1990 - مكتب فني 41 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 5 -
إذ كانت الطاعنة الأولى قد تمسكت بأن إبنها الطاعن الثانى - المستأجر الأصلى - قد غادر البلاد و يعتبر ذلك تركاً للعين المؤجرة . فيستمر عقد الإيجار لصالحها ، إلا أن إبنها المذكور تمسك بدفاع حاصلة أن عقد الإيجار ما زال قائماً و لم ينته بعد رغم سفره إلى الخارج إذ أن إقامته فى البلاد مستمرة و عاد إليها فى / / و حصل على إقامة جديدة ، و هو ما ينفى تخليه عن العين المؤجرة و تركه لها . و من ثم فلا يعيب الحكم إغفال الرد على هذا الدفاع غير الجوهرى .
[الطعن رقم 1803 - لسنــة 54 - تاريخ الجلسة 08 \ 03 \ 1990 - مكتب فني 41 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 1 -
النص في المادتين 35، 36 من القانون المدني - يدل وعلى ما جاء بالأعمال التحضيرية أن قرابة إبنة الخال هي قرابة من الدرجة الرابعة بإحتساب درجتيه صعوداً إلى الأصل المشترك - ودرجتين نزولاً منه إلى القريب.
[الطعن رقم 1193 - لسنــة 54 - تاريخ الجلسة 05 \ 02 \ 1990 - مكتب فني 41 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 3 -
النص فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه مع عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون - لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك و فيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة - يشترط لإستمرار عقد الإيجار - إقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل - يدل على أن الحق فى إمتداد عقد الإيجار مقصور على أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة فقط - بما لازمه عدم أحقية الطاعنة فى الإستفادة من حكم هذه المادة - أياً كان وجه الرأى فى حقيقة إقامتها و والدتها مع المستأجرة الأصلية و إذ خلص الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة يكون قد طبق القانون على وجهه الصحيح .
[الطعن رقم 1193 - لسنــة 54 - تاريخ الجلسة 05 \ 02 \ 1990 - مكتب فني 41 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
الأصل أن عقد الإيجار بطبيعته من العقود الرضائية الموقوته إلا أن المشرع بسبب تفاقم مشكلة الإسكان إستحدث نصوصاً آمره متعلقة بالنظام العام بالإمتداد القانونى لعقد الإيجار بعد إنتهاء مدتة حال حياة المستأجر ، و إستمراره لصالح طوائف محدده من أقاربه الذين كانوا يقيمون معه قبل الوفاة أو ترك العين و المشرع يهدف بذلك إلى إستمرار عقد إيجار المساكن لشاغليها من المستأجرين و الأقارب وهو ما يتصل إتصالاً وثيقاً بالسلام الإجتماعى و بكفالة الطمأنينة للمواطنين ، ومن هذه النصوص الآمره ما جرى به نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 من أن " مع عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك و فيما عدا هؤلاء من إقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة يشترط لإستمرار عقد الإيجار إقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن إيهما أقل " مما مفاده إن عقد الإيجار يستمر لطوائف محدده من أقارب المستأجر المقيمين معه حتى الوفاة أو الترك ، و يقصد بالإقامة فى هذا المعنى الإقامة المستقرة المعتادة و إنصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه و مغداه بحيث لا يعول على مآوى دائم و ثابت سواه ، فتخرج الإقامة العرضية و العابرة و الموقوتة مهما إستطالت و أيا كان مبعثها و دواعيها .
[الطعن رقم 181 - لسنــة 55 - تاريخ الجلسة 28 \ 12 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
مفاد النص القانونى فى المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 يفرق بين طائفتين من الأقارب الأولى و هم أولاد المستأجر و زوجه و والداه - فلم يحدد المشروع فترة زمنية لإقامتهم بالعين المؤجرة فيستمر عقد إيجار المسكن لصالحهم متى كانت لهم إقامة مستقرة - طالت أوقصرت - حتى وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة ، و أفراد هذه الطائفة قد حباهم المشرع بتلك الميزة بإعتبارهم من الطبقة الأولى للأقارب التى تتكون منها الأسرة ، و هم فى الأصل يعيشون فى كنف المستأجر يتولى رعايتهم و الأنفاق عليهم ،
و هذا المبدأ القانونى الذى إعتنقه المشرع يقضى حسب الحكمه منه و دواعيه بإستمرار عقود إيجار الوحدات التى يستأجرها لصالح أفراد الطبقة الأولى من الأقارب متى كانت لهم إقامة مستقرة فى كل سنة - أياً كانت مدتها قبل الوفاة أو الترك ما لم يصطدم هذا التطبيق بالنص الذى يحظر إحتجاز أكثر من مسكن فى البلد الواحد دون مقتض ، أما فيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة فقد إشترط المشرع إقامتهم لمدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة بإعتبار أن أفراد هذه الطائفة فى الأصل لا يتولى المستأجر رعايتهم و الإنفاق عليهم و من ثم فقد قيد المشرع الحماية المقررة لهم و هى إستمرار عقد الإيجار لصالحهم بقيد و هو الإقامة المستقرة لمدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك بإعتبار أن الأصل فى تقريرها هو تفاقم مشكلة الإسكان و هدف المشرع من إسباغ تلك الحماية كفالة بقائهم فى المسكن الذى يعيشون فيه و من ثم ينبغى عدم التوسع فى تطبيق هذا الإستثناء و يلزم إعمال نطاقه فى حدود هذا الهدف الذى إبتغاه المشرع من وصفه ، و من ثم فإن حماية القانون لهم تجد حداً لها فى تقرير المسكن اللازم لإقامتهم فلا ينصرف إستمرار عقد الإيجار لصالحهم إلا للمسكن الذى تتوافر إقامتهم المستقرة فيه لمدة سنة دون غيره من الوحدات التى يستأجرها المستأجر حتى لو كانت فى بلد آخر ، إذ تنتفى علة إسباغ تلك الحماية فى الوحدات الأخرى ، هذا إلى أنه لا يتصور أن يتوافر شرط الإقامة المستقرة لمدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك فى مسكنين فى وقت واحد ، و لا محل للتحدى بأن القانون المدنى أجاز تعدد الموطن بتعدد محل الإقامة إذ أن النص فى قوانين إيجار الأماكن على إستمرار عقد الإيجار لغير المستأجر هو إستثناء من الأصل العام لا يجوز التوسع فيه و يعمل به فى الهدف الذى إبتغاه المشرع ، و لكل من القانونين نطاق و مجال لتطبيقته .
[الطعن رقم 181 - لسنــة 55 - تاريخ الجلسة 28 \ 12 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
إذ كان الطاعن قد تمسك بدفاع أمام محكمة الموضوع ، حاصله عدم إمتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع للمطعون ضده لعدم إنطباق نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 إذ أن إقامتة الثابتة المستقرة الدائمة كانت مع خاله المستأجر فى شقة أخرى يستأجرها الأخير بمدينة طنطا وقد إستمرت الإقامة حتى وفاة خاله فى 1981/11/7 ،
و دلل على ذلك بصورة رسمية من صحيفة الدعوى رقم 8909 لسنة 1981 مدنى طنطا التى أقامها المطعون ضده و مذكرات دفاعه المقدمة فيها و الشكوى بالمحضر رقم 42 أحوال قسم أول طنطا فى نوفمبر سنة 1981 و بطاقتة الشخصية و بدل فاقد منها و جواز سفره و صحيفة الحالة الجنائية و ملف تأمينات المطعون ضده ، إلا أن الحكم المطعون فيه لم يفطن لدفاعه الجوهرى و إكتفى بالرد على دفاعه بأن إقامة المطعون ضده فى طنطا
و هى غير البلده الكائنة بها شقة النزاع لا تمنع من تعدد محل إقامته و لا تحول دون الحكم له بطلباته و مفاد ما ذهب إليه الحكم أنه فهم دفاع الطاعن على أن المطعون ضده يحتجز أكثر من مسكن بغير مقتض فإنه يكون قد أخطـأ فى فهم الواقع فى الدعوى ما أدى به إلى الخطـأ فى تطبيق القانون و حجية ذلك عن بحث دفاع الطاعن الجوهرى الذى قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى مما يعيبه أيضا بالقصور فى التسبيب إذ تنحسر الحماية المقرر للأقارب وفقاً لأحكام الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بتوافر المسكن الذى تتوافر به الإقامة المستقرة المعتادة دون غيره من الوحدات الأخرى التى يستأجرها المستأجر و لو كانت فى بلد آخر .
[الطعن رقم 181 - لسنــة 55 - تاريخ الجلسة 28 \ 12 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
النص فى المادة 1/21 من قانون إيجار الأماكن رقم 52 لسنة 1969 الذى يحكم واقعة الدعوى - و المقابل لنفس المادة 1/29 من القانون القائم رقم 49 لسنة 1977 على أنه " ....... لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركة إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك " يدل و على ماجرى به قضاء هذه المحكمة - أن عقد إيجار المسكن لا ينتهى بوفاة المستأجر الأصلى أو من إمتد العقد لصالحه و تستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع أى من المستفيدين المشار إليهم بالنص متى كانت إقامتهم بالعين إقامه مستقرة حتى تاريخ الوفاة .
[الطعن رقم 2014 - لسنــة 53 - تاريخ الجلسة 20 \ 12 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 3 -
من المقرر - أن الفصل فى كون الإقامة بعين النزاع إقامة مستقرة أم أنها على سبيل الإيواء أو الإستضافة هو من سلطة محكمة الموضوع متى إقامت قضاءها على أسباب سائغه .
[الطعن رقم 2014 - لسنــة 53 - تاريخ الجلسة 20 \ 12 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 4 -
لما كانت المادة 21 من القانون رقم 52 سنة 1969 - المنطبق على واقعة الدعوى و المقابلة لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - تقضى بإمتداد عقد الإيجار فى حالة وفاة المستأجر لصالح زوجته أو أولاده أو والداه المقيمين معه حتى تاريخ الوفاة و كذلك لصالح أقاربه حتى الدرجة الثالثة الذين كانوا يقيمو ن معه بالمسكن مدة سنة سابقة على وفاته ، و يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم فإن مفاد ذلك أن حق المستفيدين من إمتداد العقد مستمد من القانون مباشرة ، و من ثم فإن ما يرد بعقد الإيجار من شرط خاص بتحديد المستفيدين من الإجارة يكو ن باطلاً بطلاناً مطلقاً لمخالفته نصاً أمراً متعلقاً بالنظام العام .
[الطعن رقم 1479 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 06 \ 12 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 3 -
إذا كان الطاعن يستند فى طلب تحرير عقد إيجار له عن شقة النزاع إلى حقه فى إمتداد العقد إليه طبقاً لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بإعتبار أنه كان يقيم مع شقيقة المستأجر الأصلى بشقة النزاع منذ إستئجار الأخير لها و مشاركته فيها حتى تاريخ تركه العين و تخليه عنها نهائياً إليه ، و هو ذات ما أستند إليه الطاعن فى الطعن الثانى فى دفاعه و بالتالى فإن واقعة الإقإمة تلك تكون متعلقة بشخص الطاعنين لا بشخص المستأجر الأصلى " المطعون ضده الثالث " و إليهما و حدهما يرجع الأمر فى حسم النزاع بشأنها إذا ما عن للمؤجر " المطعون ضدهما الأول و الثانى " اللجوء إلى اليمين الحاسمه ، و لازم ذلك أنه يجب لكى تنتج اليمين أثرها فى حسم النزاع بشأن إقامتها بالعين المؤجرة مع المستأجر الأصلى مدة تزيد على سنة سابقة على ترك الأخير الإقامة بها أن توجه إلى شخصهما أما و قد قبل الحكم توجيهها إلى غيرهما و رتب على ذلك قضاءه برقض طلب إمتداد عقد الإيجار و بفسخه و الإخلاء و التسليم على سند من نكول هذا الغير عن حلفها فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون و الخطـأ فى تطبيقه .
[الطعن رقم 16 - لسنــة 54 - تاريخ الجلسة 27 \ 11 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
- 1 -
المقصود بالإقامة فى حكم المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 هى الإقامة المستقرة مع المستأجر أو مع من إمتد إليه العقد بحكم القانون و لا يحول دون توافرها إنقطاع الشخص عن الإقامة بالعين لسبب عارض طالما أنه لا يكشف عن إرداته الصريحة أو الضمنية فى تخليه عنهما ، و لا تثريب على المستأجر أو من إمتد إليه العقد أن هو لم ينتفع بالعين بالمؤجرة فعلاً ما علم أنه قائماً بتنفيذ إلتزاماته قبل المؤجر .
[الطعن رقم 676 - لسنــة 59 - تاريخ الجلسة 15 \ 11 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
- 3 -
إقامة المستفيد من إمتداد العقد بالخارج بسبب العمل لا ينهض بذاته دليلاً عن تخليه عن العين المؤجرة مهما إستطالت مدة إنقطاعه عن الإقامة بها طالما أنه لم يكشف عن إرادته الصريحة أو الضمنية من ترك العين بإتخاذه موقفاً لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على تخليه عن الإقامة بها .
[الطعن رقم 676 - لسنــة 59 - تاريخ الجلسة 15 \ 11 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 3 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
- 2 -
إذ كان البين من عقد الإيجار المؤرخ 1960/10/10 أنه قد نص فيه على أن محله " قطعة أرض خالية مساحتها 25 ، 471 متر مربع مسورة بحائط من بابين لإستعمالها لتأسيس ورشة منشار و مخزن و حدايد " و كانت المحكمة قد أخذت بما جاء بتقرير الخبير من أن العين عبارة عن ورشة لتصنيع الأثاث من مبانى بالطوب الأحمر المسقوف بجمالون من الحديد و الصاج له بابان من الحديد و قد أعدت من ثلاثين عاماً و أضاف إليه المستأجر بعد التأجير حجرتين و سندره من الخرسانة المسلحة ، و أن العين قد وردت بهذا الوصف ذاته فى محضرى جرد عموم 50/49 ، 60/59 و خلصت المحكمة من ذلك إلى أن عين النزاع كانت وقت إبرام العقد مكاناً و أن هذا المكان هو الذى أنصرف إليه قصد المتعاقد بالنظر إلى الغرض فى إستعمال العين فى تصنيع الأثاث و أنه لا عبرة بالتسمية الواردة بالعقد لمخالفته للواقع ، و إنتهت فى قضائها إلى أن العقد يخضع لأحكام الإمتداد القانونى و لما كان هذا الذى أورده الحكم المطعون فيه فى مدوناته و أقام عليه قضاءه سائغاً له أصله الثابت بالأوراق و إنتهى به إلى النتيجة الصحيحة فى القانون ، فإن النعى عليه يكون على غير أساس .
[الطعن رقم 1383 - لسنــة 53 - تاريخ الجلسة 15 \ 06 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 0 - تم رفض هذا الطعن]
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن أثر العقد يقتصر على طرفيه و الخلف العام
و لئن كان لعقد إيجار المساكن طابع عائلى يتعاقد فيه رب الأسرة ليقيم مع باقى أفراد أسرته إلا أن رب الأسرة المتعاقد يبقى دون أفراد أسرته المقيمين معه هو الطرف الأصيل فى العقد . و النعى فى المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 و المقابلة للمادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 - يدل على أن المشرع لم يعتبر المستأجر نائباً عن الأشخاص الذين أوردهم النص فى إستئجار العين و لذلك نص على إستمرار عقد الإيجار لمصلحة من يكون مقيماً منهم مع المستأجر عند وفاته أو تركه العين و ما كان فى حاجة لإيراد هذا الحكم إذا كان يعتبر أن المستأجر قد تعاقد عن نفسه و نيابة عن أفراد أسرته . لما كان ذلك ، و كان الثابت من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بتمكين المطعون ضده الأول من الشقة محل النزاع و طرد الطاعنة منها على أن الأخير كانت زوجة للأول أبان إستئجاره لهذه الشقة بتاريخ 1961/9/1 و أن إقامتها معه بها منذ بدء الإجارة لا يجعل منها مستأجرة أصلية و يظل زوجها المطعون ضده الأول هو الطرف الأصيل فى العقد طالما ظل على قيد و لم يتخل عنها لأحد ممن نصت عليهم المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977.
[الطعن رقم 1867 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 25 \ 05 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 2 -
إذ كان تطليق الطاعن للطاعنة بتاريخ 1977/3/1 و زواجه بأخرى و إقامته معها بشقة أخرى لا يخول للطاعنة حق البقاء فى الشقة محل النزاع و لا يغير من ذلك إصدار المطعون ضده الثانى عقد إيجار لها عن العين بتاريخ 1977/12/18 لبطلان هذا العقد طبقاً لنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و كان ما أقام عليه الحكم قضاءه له أصله الثابت بالأوراق و يتفق و التطبيق الصحيح للقانون فإنه لا يعيبه عدم بحثه لأسباب تحرير المطعون ضده الثانى عقد إيجار للطاعنة عن ذات الشقة محل النزاع طالما أنه قد إنتهى ضمنياً إلى بطلان هذا العقد لصدوره مخالفاً لعقد الإيجار الصادر للمطعون الذى ما زال سارياً .
[الطعن رقم 1867 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 25 \ 05 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 1 -
النص فى المادة 21 من قانون إيجار الأماكن السابق رقم 52 لسنة 1969 - المقابلة للمادة 29 من القانون الحالى رقم 49 لسنة 1977 - على تحديد المستفيدين من إمتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه للعين يدل على أن حق الإجارة فى هذه الحالة ينتقل و بقوة القانون لصالح هؤلاء المستفيدين دون غيرهم يشتركون معاً فى الإنتفاع بكامل العين المؤجرة فإذا ما ترك أحدهم الإقامة فيها خلص الحق للأخرين فى شغل العين و يحق لهم طلب طرد الغير الذى دون إنتفاعهم بها بغير سند .
[الطعن رقم 994 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 26 \ 04 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 3 -
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن المقصود بالإيواء أو الإستضافة أن يستنزل المستأجر ضيوفاً تربطه بهم قرابه أو صداقة لمدة قصيرة أو طويلة وذلك بصفة عارضة وإستجابة لظروف طارئة شريطة أن يظل المستأجر محتفظاً بالعين المؤجرة دون أن يتخلى عنها.
[الطعن رقم 1621 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 10 \ 04 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 4 -
يدخل فى سلطة محكمة الموضوع تقدير قصد الإقامة بالعين المؤجرة وسلطة فهم الواقع فى الدعوى وبحث ما يقدم لها من دلائل ومستندات وموازنة بعضها البعض الآخر وترجيح شهادة آخر دون بيان أسباب هذا الترجيح ما دامت لم تخرج بأقوال الشاهد عما يؤدى إليه مدلولها وليس بلازم عليها أن تتبع مناحى دفاع الخصوم إذ فى الحقيقة التى إستخلصتها وأقامت دليلها الرد الضمنى المسقط لكل حجة تخالفها.
[الطعن رقم 1621 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 10 \ 04 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 2 -
مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 بشأن إيجار الأماكن - الذى يحكم واقعة النزاع - المقابلة لنص المادة 29 من القانون القائم رقم 49 لسنة 1977 أن عقد إيجار المسكن لا ينتهى بوفاة المستأجر أو من إمتد العقد لصالحه و تستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع زوجة أو أولاده أو والديه الذين كانوا يقيمون معه إقامة مستقرة حتى الوفاة ، و يشترط لإستمرار العقد بالنسبة لمن عدا هؤلاء من الأقارب
و حتى الدرجة الثالثة أن يكونوا قد أقاموا فى المسكن إقامة مستقرة مدة سنة سابقة على الأقل قبل وفاته ، و لا يحول دون إمتداد العقد - و على ماجرى به قضاء هذه المحكمة - إنقطاع المستفيد عن الإقامة بالعين لسبب عارض مهما إستطالت مدته ما دام أنه لم يكشف عن إرادته فى التخلى عنها صراحة أو ضمناً بإتخاذه موقفاً لا تدع ظرف الحال شكاً فى دلالته على إنصراف قصده إلى إحداث هذا الأثر القانونى.
[الطعن رقم 2147 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 05 \ 04 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
- 3 -
لئن كان يكفى أن تكون إقامة المستفيد بالعين المؤجرة بقصد إستخدمها مصيفاً بمدينة الإسكندرية موسمية و متقطعة لكسب طبيعة الإقامة فيها كمصيف إلا أنه يشترط لإمتداد عقد الإيجار لصالحه أن تكون له إقامة مستقره مع المستأجر الأصلى أو من إمتد إليه عقد الإيجار بمقر إقامته المعتاد حتى تاريخ الوفاة لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على سند من أن عقد الإيجار قد إمتد لصالح المطعون ضده لأنه كان يقييم بالعين محل النزاع بمدينة الإسكندرية حين تواجده فيها بإعتبار أن لجده المستأجر الأصلى و أسرته محل إقامة أخرى خارجها و ذلك دون أن تتحقق المحكمة من أن للمطعون ضده ثمة إقامة مستقرة مع المستأجر الأصلى للعين أو مع من إمتد لصالحه عقد إيجارها فى محل إقامته المعتاد خارج مدينة الإسكندرية حتى تاريخ وفاة من تلقى عنه الحق فى الإمتداد القانونى للعقد و لا يكفى مجرد تردده على العين المؤجرة فى أوقات متفاوته للقول بأحقيته فى إستمرار العلاقة الإيجارية قائمة معه و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
[الطعن رقم 2147 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 05 \ 04 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم قبول هذا الطعن]
النص في المادة 152 من القانون المدني على أنه لا يترتب بالعقد التزاما في ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقاً - يدل على أن مبدأ نسبية العقد يهيمن على قوته الملزمة بالنسبة للأشخاص والموضوع بما يقتضى أن العقد إنما يقتصر على طرفيه والخلف العام أو الخاص أو الدائنين في الحدود التي بينها القانون، فلا تنصرف الحقوق الناشئة عنه والإلتزامات المتولدة عنه إلى عاقديه، ولئن كان لعقد إيجار الأماكن طابع عائلي وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته ولمن يتراءى له إيواءهم الذين لا يترتب في ذمتهم التزامات قبل المؤجر خلال فترة مشاركتهم المستأجر الأصلي في السكن، ويبقى هذا الأخير هو الطرف الأصيل الوحيد في التعامل مع المؤجر، ولا يسوغ القول بأن المقيمين مع المستأجر يعتبرون مستأجرين أصليين أخذاً بأحكام النيابة الضمنية إنحراف عن المبادىء العامة في نسبية أثر العقد، لأن هؤلاء ليسوا طبقاً للقانون أطرافاً في عقد الإيجار ولا تربطهم بالمؤجر أية علاقة عقدية ومباشرة أو غير مباشرة سواء كانت إقامتهم في بداية الإيجار أو بعده وإنما تمتعهم بالإقامة في العين كان قياماً من المستأجر بالتزامات وواجبات إدارية ذات طابع خاص قابلة للتغيير والتبديل متعلقة به هو لا شأن لها بالمؤجر وكيفية استعمال المستأجر لمنفعة السكن مسألة عارضة لا تبرر فكرة المجاز القانوني على أساس النيابة الضمنية.
[الطعن رقم 1895 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 23 \ 02 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 2 -
المساكنة التى تنشىء حقاً للبقاء فى العين للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير الأقارب المشار إليهم بالمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و لئن كانت تستلزم أن تبدأ إقامتهم بالعين مع المستأجر منذ بدء الإجارة إلا أن هذه الإقامة لا تعتبر بالضرورة و فى جميع الأحوال من قبيل المشاركة السكنية ، فقد يكون الإيواء على سبيل الإستضافة ، و تقدير القصد من الإقامة من سلطة قاضى الموضوع متى أقام قضاءه على أسباب سائغة .
[الطعن رقم 1895 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 23 \ 02 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 3 -
إذ كان الواقع فى الدعوى أن الطاعنة الثانية - و هى زوجة الطاعن الأول قد أقامت بحجرة فى شقة النزاع منذ بدء إستئجار والدتها المطعون ضدها الأولى فإنها لا تعتبر مستأجرة أصلية لإنتفاء فكرة النيابة الضمنية على ما سلف بيانه و من ثم لا يستطيع زوجها الطاعن الأول أن يتحدى بها للإقامة بالعين المؤجرة رغم إدارة المستأجر الأصلية ، فضلاً عن إقامته حسبما إستخلصها الحكم المطعون فيه من أوراق الدعوى و مستنداتها و ظروف الحال فيها كانت على سبيل التسامح و هى لا تكسب حقاً مهما طالت .
[الطعن رقم 1895 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 23 \ 02 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
مفاد نص المادة 1/29 من القانون 49 لسنة 1977 - المقابلة للمادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 - يدل على إن الإقامة التى يعتد بها لإمتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هى الإقامة المستقرة مع المستأجر و الممتدة لحين وفاته أو تركه السكن دون إشتراط إقامة لاحقه ، فإذا ما توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من إمتد إليه العقد مستاجراً أصلياً بحكم القانون الذى أوجب على المؤجر فى الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد إيجار له و لا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة إذ أن إنتفاعه بها حق له و ليس عليه .
[الطعن رقم 473 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 30 \ 01 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن المقصود بالإقامة التى تعطى لأقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة حق الإفادة من إمتداد الإيجار فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين هى الإقامة المستمرة لمدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك و لا يحول دون إعتبار الإقامة مستمرة إنقطاع الشخص عن الإقامة بالعين لسبب عارض طالما لم يكشف عن أنه أنهى هذه الإقامة بمفرده كما و أن إستخلاص الإقامة الفعلية مع المستأجر الأصلى قبل و حتى الوفاة أو الترك من مسائل الواقع التى تستقل محكمة الموضوع بتقديره متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة .
[الطعن رقم 1654 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 23 \ 01 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 1 -
النص فى الفقرة الأولى من المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن على أنه " لا يجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى " و النص فى المادة 29 من ذات القانون على أنه مع عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون و لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاد أو أى من والديه كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك .... " يدل على أن المشرع إشترط لإمتداد عقد الإيجار للمستفيدين من حكم المادة 29 المشار إليها بعد وفاة المستأجر أن تثبت إقامتهم معه بالعين المؤجرة قبل الوفاة أو الترك و ألا يكون المستفيد من الإمتداد محتجزاً لمسكن آخر و مناط الإحتجاز - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو إنفراد المستأجر بالسيطرة المادية و القانونية على أكثر من مسكن فى آن واحد .
[الطعن رقم 1878 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 18 \ 01 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
- 3 -
إذ كان البين من نصوص عقد إيجار عين النزاع أنه أبرم بين المطعون ضده الأول كمؤجر و بين الطاعن كمستأجر ، و كان ما أثبت بالعقد بصدد المطعون ضدها الثالثة بشأن تحديد الغرض من التأجير و هو إستعمالها سكناً خاصاً للطاعن و لزوجته المطعون ضدها الثالثة ، و كان مؤدى ذلك أن المطعون ضدها الثالثة لا تعتبر مستأجرة أصلية فى العقد . فإن ما ذهب إليه الحكم المطعون فيه إستخلاصاً من هذه العبارة إلى أن المطعون ضدها المذكورة تعد شريكه فى الإيجار صاحبة حق أصلى فى الإنتفاع و ما رتبه على ذلك من حقها فى الإستقلال بشقة النزاع فى حالة تخلى الطاعن عن عقد إيجارها فضلاً عن خروجه عن المعنى الظاهر لعبارات العقد ، فإنه ينطوى على فساد فى الإستدلال و خطأ فى تطبيق القانون .
[الطعن رقم 2161 - لسنــة 52 - تاريخ الجلسة 16 \ 01 \ 1989 - مكتب فني 40 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 0 - تم قبول هذا الطعن]
- 1 -
النص فى الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر ، يدل على أن إمتداد العقد لصالح الورثة و الشركاء فى هذه الحالة مناطه مزاولة المستأجر السابق لنشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى بالفعل قبل وفاته أو تركه العين دون إعتداد بالغرض من إستعمال العين الثابت بعقد الإيجار . ذلك أن المشرع فرق بين حالة تأجير المسكن المنصوص عليه بالفقرة الأولى من المادة المشار إليها و بين حالة التأجير لأحد الأنشطة المذكورة بالفقرة الثانية منها حيث وضع المشرع قيوداً على إمتداد الإيجار فى الحالة الأولى بعد وفاة المستأجر أو تركه العين ، بينما أطلق الفقرة الثانية من كل قيد و حرص على إستمرار الورثة عامة و شركاء المستأجر فى النشاط دون تخصيص لأحد منهم ، الأمر الذى يفصح عن أن هذه التفرقة إنما قصد بها حماية أوجه النشاط المذكورة و القائمة بالفعل و ذلك ضماناً لإستمرارها أياً كانت الظروف الخاصة بكل وارث أو شريك ، مما مفاده أن العبرة فى تطبيق حكم الفقرة الثانية من النص هى بقيام المستأجر الأصلى بمزاولة أحد الأنشطة المبينة به فى العين المؤجرة له .
[الطعن رقم 1764 - لسنــة 51 - تاريخ الجلسة 27 \ 11 \ 1986 - مكتب فني 37 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1 - تم رفض هذا الطعن]
تعليقات
إرسال تعليق