الدفوع فى دعوى اخلاء للتكرار- انعقاد خصومة دعوى الإخلاء للتكرار بمجرد قيد الدعوى

 الدفوع فى دعوى اخلاء للتكرار-  انعقاد خصومة دعوى الإخلاء للتكرار بمجرد قيد الدعوى

مبدأ جديد وخطير
للهيئة العامة لمحكمة النقض
انعقاد خصومة دعوى الإخلاء للتكرار بمجرد قيد الدعوى
دون حاجة إلي إعلان صحيفة الدعوى أو إعادة إعلانها
سداد الأجرة بعد قيد صحيفة دعوى الإخلاء للتكرار لا يبرأ ذمة المستأجر

بتاريخ 15-1-2008 أصدرت الهيئة العامة لمحكمة النقض للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية في الطعن رقم 4996 لسنة 85 قضائية – هيئة عامة - حكماً يمثل بكل المعايير كارثة محققة ، ليس فقط لفرط الضرر الذي يلحقه بطائفة ضعيفة واهية هي طائفة المستأجرين ، وإنما لما يمثله هذا الحكم من عدوان صارخ علي مفاهيم قانونية وفقهية راسخة وصحيحة .

ملخص هذا الحكم أن الخصومة في دعوى الإخلاء لتكرار عدم سداد الأجرة تنعقد بمجرد إيداع المؤجر لهذه الصحيفة بقلم كتاب المحكمة ، دون حاجة إلي إعلان المستأجر المدعي عليه ودون حاجة إلي إعادة إعلانه متي لم يكن الإعلان بأصل صحيفة الدعوى مع منفذ مع شخص المستأجر ، أي إعلان يقيني .
بمعني آخر أكثر وضوحاً وعملية أنه اعتبارا من 15-1- 2008 وفي دعاوى الإخلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة المنصوص عليها بالمادة 18/ب من القانون 136/1981 – فإن قيام المستأجر بسداد الأجرة بعد قيد صحيفة دعوى الإخلاء للتكرار لا يبرأ ذمة المستأجر حيث يتعين أن يكون السداد سابق على تاريخ قيد الدعوى بقلم الكتاب ، أما السداد اللاحق على ذلك ، ونعني تحديداً قيد صحيفة الدعوى - لا يعفى من الحكم بالإخلاء .

والتساؤل الذي يطرح نفسه هو – لماذا صدر هذا الحكم عن الهيئة العامة لمحكمة النقض ، بمعني آخر ، لماذا أحالت الدائرة المختصة أساساً هذا الطعن إلي الهيئة العامة لمحكمة النقض ولم تفصل هي فيه .

ما يفهم من هذا الخطر أن الدائرة المختصة أساساً بنظر الطعن قررت أن هناك اتجاهين فيما يتعلق بانعقاد الخصومة في دعوى تكرار عدم سداد الأجرة :
*** الاتجاه الأول :
وحاصل هذا الاتجاه كما قررت الدائرة المختصة أساساً بنظر الطعن أن الدعوى تعتبر مرفوعة أمام القضاء بمجرد إيداع صحيفتها قلم الكتاب , أما إعلان الخصم بها فإجراء منفصل عن رفع الدعوى وتالياً له قصد به المشرع إعلامه بها وبطلبات المدعى فيها وبالجلسة المحددة لنظرها كي يعد دفاعه ومستنداته .

وفقاً لهذا الاتجاه ذهبت بعض الأحكام إلى الاعتداد بالوفاء بالأجرة الذي يحصل قبل رفع دعوى الإخلاء للتكرار بإيداع صحيفتها بقلم كتاب المحكمة ولا يغنى عنه الوفاء الحاصل بعد إيداع الصحيفة ولو قبل انعقاد الخصومة بتمام إعلانها قانوناً .

*** الاتجاه الثاني :
وحاصل هذا الاتجاه كما قررت الدائرة المختصة أساساً بنظر الطعن أن الدعوى لا تعتبر مرفوعة إلا إذا رفعت بالطريق الذي رسمه القانون وأعلن بها المدعى عليه وذلك تنظيما لتقاضى من ناحية وتوفيراً لحق الدفاع من ناحية أخرى.

وفقاً لهذا الاتجاه ذهبت أحكام أخرى إلى الاعتداد بالوفاء الذي يحصل قبل انعقاد الخصومة في دعوى الإخلاء للتكرار بتمام إعلان صحيفتها لشخص المدعى عليه أو إعادة إعلانه بها إذا لم يتم الإعلان لشخصه وتخلف عن الحضور فى الجلسة المحددة لنظر الدعوى وإذ حددت الهيئة جلسة لنظر الطعن قدمت النيابة مذكرة عدلت فيها عن رأيها السابق وارتأت فيها رفض الطعن.
*** ما سبق برر للدائرة المختصة أساساً بنظر الطعن إحالة الطعن إلي الهيئة العامة لتوحيد الأحكام ***
ولبيان خطورة هذا الحكم الذي يمثل بدء من 15-1-2008 نهجاً ثابتاً لمحكمة النقض ولغيرها من المحاكم الأدنى وإلا ألغي حكمها إذا قضت بغير ذلك التوجه ، فإننا نبدأ بعرض كامل لهذا الحكم في مبحث أول ، ثم
مبحث أول
في
أسباب ومنطوق الحكم الصادر عن الهيئة العامة لمحكمة النقض
باسم الشعب
محكمة النقض
الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها
برئاسة المستشار / مقبل شاكر --------------------- رئيس محكمة النقض
وعضوية السادة المستشارين ----- ، ------ ، ------ ، ------------
فى الجلسة المنعقدة علنا يوم الثلاثاء 15/1/2008
أصدرت الحكم الاتى فى الطعن رقم 4996 لسنة 75 ق هيئة عامة
المرفوع من : -----------------------------------------
ضــد
الوقائع : ------------------------------------------
الهيئة
بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه ------
حيث أن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل فى أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم --- لسنة ---- مساكن كوم حمادة بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ _/_/1983 وإخلاء الشقة المبينة به وبالصحيفة والتسليم وقالت ---------------------------------------------------
وإذ امتنع عن سداد الأجرة رغم سبق تأخره فى الوفاء بها على النحو الوارد بالدعوى رقم ----- واستئنافها --------- فأقامت تلك الدعوى وندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره قضت برفض الدعوى – استأنف المطعون ضدها الحكم لدى محكمة استئناف الإسكندرية وبتاريخ 23/5/2005 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبفسخ العقد وإخلاء شقة النزاع وتسليمها للمطعون ضدها 0 طعن الطاعن فى الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة تقريرها وأبدت فيه الرأي بنقض الحكم المطعون فيه .
وإذ عرض الطعن على الدائرة المدنية المختصة فرأت إحالة الطعن إلى الهيئة العامة إعمالا لقانون السلطة القضائية 0

إذ ذهبت بعض الأحكام إلى الاعتداد بالوفاء بالأجرة التى يحصل قبل رفع دعوى الإخلاء بإيداع صحيفتها قلم الكتاب ولا يغنى عنه الوفاء الحاصل بعد إيداع صحيفتها ولو تم قبل انعقاد الخصومة بتمام إعلانها قانونا 0

بينما ذهبت أحكام أخرى إلى الاعتداد بالوفاء الحاصل قبل انعقاد الخصومة فى دعوى التكرار بتمام إعلان صحيفتها لشخص المدعى عليه أو عادة إعلانه بها إذا لم يتم الإعلان لشخصه وتخلف عن الحضور فى الجلسة المحددة لنظر الدعوى 0
وإذ حددت الهيئة جلسة لنظر الطعن 0000000000000
وحيث أن المشرع بين فى قوانين المرافعات كيفية رفع الدعوى أمام القضاء وإعلام الخصوم بها وأوجب على المحكمة ألا تقضى فيها إلا إذا رفعت بالطريق الذي رسمه القانون وأعلن بها المدعى عليه وذلك تنظيما للتقاضي من ناحية وتوفيرا لحق الدفاع من ناحية أخرى وانه فى ظل قانون المرافعات القائم رقم 13 لسنة 1968 الذي تنص مادته رقم 63 على أن ترفع الدعوى إلى المحكمة بناء على طلب المدعى بصحيفة تودع قلم كتاب المحكمة ما لم ينص القانون على غير ذلك 00 وفى المادة 67 على أن 000 وعلى قلم الكتاب فى اليوم التالي على الأكثر أن يسلم أصل الصحيفة وصورها إلى قلم المحضرين لإعلانها ورد الأصل إليه 000 وفى المادة 68 منه على أن ( على قلم المحضرين أن يقوم بإعلان الصحيفة خلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ تسليمها إليه 000 فأصبحت الدعوى تعتبر مرفوعة أمام القضاء بمجرد إيداع صحيفتها قلم الكتاب أما إعلان الخصم بها فقد أصبح إجراءً منفصلاً عن رفع الدعوى وتاليا له وقصد به المشرع إعلامه بها وبطلبات المدعى فيها وبالجلسة لمحددة لنظرها كي يعد دفاعه ومستنداته , وكان مفاد نص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشان الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أن مناط الحكم بالإخلاء فى دعوى الإخلاء للتكرار أن يثبت الامتناع أو التأخير إلى ما بعد رفع الدعوى دون مبرر مقبول أما الوفاء الذي يحصل قبل رفع الدعوى فانه يبرىء ذمة المستأجر من دين الأجرة وينتفي به التأخير كشرط لتوافر حالة التكرار 0 لما كان ذلك 0 وكانت بعض أحكام هذه المحكمة قد ذهبت إلى الاعتداد بالوفاء الحاصل بعد تاريخ رفع الدعوى إذا ما تم قبل انعقاد الخصومة فى الدعوى بتمام إعلان صحيفتها لشخص المدعى عليه أو إعادة إعلانه بها فى حالة تخلفه عن الحضور بالجلسة المحددة لنظر الدعوى فقد رأت الهيئة بالأغلبية المنصوص عليها فى الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية 
- العدول عن هذا الرأي والأحكام التى اعتدت به والفصل فى الطعن على هذا الأساس 0
وحيث انه سبق القضاء فى شكل الطعن بقبوله0
وحيث أن الطعن أقيم على سببين ينعى بهما الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والقصور فى التسبيب وفى بيان ذلك يقول انه تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بأنه قام بسداد الأجرة المطالب بها قبل إعادة إعلانه بصحيفة الدعوى بما ينتفي معه التأخير فى الوفاء بالأجرة فى دعوى الإخلاء للتكرار ولا يتوافر بالتالي فى حقه شروط الإخلاء بسبب تكرار التأخر فى الوفاء بها خلافا لما ذهب إليه الحكم المطعون فيه مما يعيبه ويستوجب نقضه 0
وحيث أن هذا النعي غير سديد والمقرر وعلى ما انتهت إليه الهيئة وفقا لما سلف أن مناط الحكم بالإخلاء فى دعوى الإخلاء للتكرار الامتناع أو التأخير فى سداد الأجرة أن يثبت الامتناع أو التأخير إلى ما بعد رفع دعوى الإخلاء للتكرار بإيداع صحيفتها قلم الكتاب دون مبرر مقبول وأما الوفاء بالأجرة الحاصل قبل رفع دعوى الإخلاء بإيداع صحيفتها قلم الكتاب فانه يبرى ذمة المستأجر من دين الأجرة وينتفي به التأخير كشرط لتوافر حالة التكرار – لما كان ذلك – فانه لا يجدي الطاعن التحدي بسداده الأجرة المطالب بها بعد إيداع صحيفة دعوى الإخلاء للتكرار قلم الكتاب وقبل إعادة إعلانه بها وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد طبق القانون تطبيقا صحيحا ويكون النعي عليه بسببي الطعن على غير أساس 0
لذلـــك
رفضت الهيئة الطعن وألزمت الطاعن المصروفات ومصادرة الكفالة
-------- --------------------
مبحث ثان
في
دعوى الإخلاء لتكرار عدم سداد الأجرة
و دفوع دعوى الإخلاء لتكرار عدم سداد الأجرة
بعد حكم الهيئة العامة لمحكمة النقض بكون السداد اللاحق لقيد الدعوى غير مبريء
لذمة المستأجر ، بما يعني انعقاد الخصومة بمجرد إيداع الصحيفة دون إعلانها للمستأجر
1- الأساس القانوني للدعوى :
1- تنص المادة 18 فقرة ب من القانون 136 لسنة1981 :
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :
أ -………………………………………………………………………………………
ب- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو إعلان علي يد محضر................................. .
2- تنص المادة 27 ف 1 من القانون 49 لسنة 1977 علي أنه :
يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحق عنه أو في الميعاد المتفق عليه في العقد .
2- تنص المادة 157 القانون المدني – وهي واجبة الإعمال كقاعدة جوهرية - علي أنه :
1- في العقود الملزمة للجانبين ، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الأخر بعد أعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه ، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض.
2- ويجوز للقاضي أن تمنح المدين أجلا إذا اقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز له أن رفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في حملته.
2- الدفع بعدم قبول الدعوى لانتفاء حالة التكرار
1- تنص المادة 18 فقرة ب من القانون 136 لسنة1981 :
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :
أ -………………………………………………………………………………………
ب- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو إعلان علي يد محضر............. .
2- تنص المادة 27 ف 1 من القانون 49 لسنة 1977 علي أنه :
يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحق عنه أو في الميعاد المتفق عليه في العقد .
2- تنص المادة 157 القانون المدني – وهي واجبة الإعمال كقاعدة جوهرية - علي أنه :
1- في العقود الملزمة للجانبين ، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الأخر بعد أعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه ، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض.
2- ويجوز للقاضي أن تمنح المدين أجلا إذا اقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز له أن رفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في حملته.
المقصود قانوناً بحالة التكرار :
يقصد بحالة التكرار – كأساس لدعوى الإخلاء اعتياد المستأجر عدم الوفاء بالأجرة أو أحد ملحقاتها القانونية في مواعيدها القانونية - أن يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة في مواقيتها المرة تلو الأخرى ، ومن ثم فلا يستفيد فى الدعوى اللاحقة بالتيسير الذي خوله المشروع للمستأجر بتوقي الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة قبل أقفال باب المرافعة إلا إذا قدم لمحكمة الموضوع مبررات مقبولة لتأخره في سداد الأجرة في المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت دعوى الإخلاء للتكرار أو كان قد سدد الأجرة قبل رفع هذه الدعوى ، فتكرار تأخر المستأجر فى الوفاء بالأجرة الواجب سدادها لإخلائه من العين المؤجرة طبقاً للمادة رقم 18 من القانون 136 لسنة 1981 . المقصود به . منع المستأجر الذي مرد على عدم الوفاء بالأجرة فى مواعيد المرة تلو الأخرى من إساءة استعمال التيسير المخول إذا قــدم مبررات مقبولة حالت بينه وبين أدائها الطعن رقم 9839 لسنة 64ق جلسة 25/6/2000
1- لا تقبل دعوى الإخلاء للتكرار إلا ضد ذات المستأجر
الإخلاء للتكرار ، أدني أن جزاء قرره المشرع ضد المستأجر الذي يعمد – دون مبررات – الي التأخير في سداد الأجرة ، وفكرة الجزاء ذات طابع شخصي ، لذا قضت محكمة النقض في حكم هام لها أنه : يكون الإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة . مناطه . تحقق الامتناع او التأخير من ذات المستأجر بعد إقامة الدعوى ضده . مؤداه . عدم جواز الاعتداد بدعوى الإخلاء السابق رفعها ضد المستأجر المتوفى أو التارك للمكان المؤجر في مواجهة من امتد إليه العقد إذا تأخر في العقد الوفاء بالأجرة بعد الوفاء أو الترك الطعن رقم 231 لسنة 69ق – جلسة 9/2/2000
2- سداد المستأجر للأجرة المستحقة في ذمته للمؤجر
قبل انعقاد الخصومة – بقيدها بالجدول – طبقاً لحكم النقض لا تقوم به حالة التأخر أو التكرار
بصدور الحكم في الطعن رقم 4996 لسنة 75 ق هيئة عامة والذي أوردناه كاملاً في المبحث السابق يجب سداد الأجرة – حتي لا تتحقق حالة التكرار قبل قيد المؤجر صحيفة الدعوى بالإخلاء للتكرار ، مدي صحة ذلك من عدمه أمسي لا يهم لأن محاكم الموضوع إن لم تتقيد من نفسها بهذا الفهم ، ستتعرض أحكامها للطعن بالنقض .
3- سداد المستأجر للأجرة المستحقة في ذمته للمؤجر
قبل إعادة إعلان دعوى الإخلاء أو الطرد تقوم به حالة التأخر أو تكرار
قبل صدور حكم الهيئة العامة لمحكمة النقض في الطعن رقم 4996 لسنة 85 قضائية – هيئة عامة – كان الإيداع الحاصل قبل انعقاد الخصومة ، بإعلانه ، وإعادة إعلانه يكون مبرئاً لذمته من الأجرة المستحقة عليه للمطعون ضده فلا يعتبر متأخرا في الوفاء بها ، وبالتالي فلا تقوم به حالة تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة المنصوص عليه فى الفقرة ب
من المادة 18 من القانون 136 لسنه 1981 .
أما بعد صدور الحكم المنوه عنه فإنه لا تبراء ذمة المستأجر إلا إذا سدد الأجرة قبل قيد الدعوى ، قبل القيد لا قبل الإعلان أو إعادة الإعلان .
4- التكرار يفترض ويقتضي سبق صدور حكم
ضد ذات المستأجر يثبت سبق امتناعه أو تأخره عن سداد الأجرة
الإخلاء للتكرار ، وكما أشرنا سلفاً أدني إلي فكرة الجزاء ، جزاء ضد مستأجر مرد علي عدم سداد الأجرة في مواعيدها القانونية ، لذا قررت محكمة يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فى أيهما للمحكمة سبق تأخير المستأجر او امتناعه عن سداده أجرة مستحقة ولكنه توقى صدوره الحكم بسداده الأجرة المستحقة والمصاريف والنفقات الفعلية الطعن رقم 766 لسنة 70ق جلسة 17/7/2001
5- حكم السداد قبل قيد الدعوى
قضت محكمة النقض : إخلاء المستأجر للتكرار فى الامتناع أو التأخير فى الوفاء بالأجرة . مناطه . وفاء المستأجر بالأجرة قبل رفع دعوى الإخلاء .أثره . انتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار . وجوب تحقق المحكمة عند الحكم بالإخلاء للتكرار من الوقوع التأخير فى سداد الأجرة إلي ما بعد انقضاء المواعيد المحددة للوفاء بها وان سدادها تم بعد رفع الدعوى كمبرر للإخلاء . تخلف ذلك . أثره . عدم قبولها م 18/ب ق 136 لسنة 1981 الطعن رقم 1704 لسنة 68ق – جلسة 13/2/2000
6- خطأ القول بأن عرض الأجرة قبل إعادة إعلان صحيفة افتتاح الدعوى
يبريء ذمة المستأجر بعد صدور حكم الهيئة العامة لمحكمة النقض
تجب التفرقة بين مرحلتين :
المرحلة الأولي : مرحلة ما قبل صدور حكم الهيئة العامة .
المرحلة الثانية : مرحلة ما بعد صدور حكم الهيئة العامة أي بدء من 15-8-2008
قبل صدور حكم الهيئة كان الثابت أنه لا تنعقد الخصومة إلا بالإعلان ، والإعلان إما أن يتم مع شخص المعلن إليه ، ويسمي في هذه الحالة بالإعلان اليقيني ، وإما أن يتم مع غير شخص المعلن إليه ممن يجوز لهم استلام الإعلان ، ويسمي في حالة الحالة بالإعلان الظني ، مما يستوجب إعادة الإعلان قانوناً .
7- الوفاء بالأجرة وقرينة السداد
قضت محكمة النقض : تمسك الطاعن فى دفاعه بعدم توافر حالة تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة وتدليله على ذلك بإيصال الأجرة اللاحق على الفترة المطالب بأجرتها كقرينة قانونية على الوفاء بالأجرة السابقة . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون بحث وتمحيص هذا الدفاع . خطا وقصور الطعن رقم 1704 لسنة 68ق – جلسة 13/2/2000
8- المبررات التي تنفي حالة التكرار قانوناً
قضت محكمة النقض : الأعذار في الامتناع أو التأخير في سداد الأجرة . دفاع جوهري يتوقف علية الفصل الدعوى . علة ذلك . قبول المحكمة عذر التأخير . اعتباره مبرراً لتكرار التأخير في سداد الأجرة فلا يحكم بالإخلاء للتكرار . رفض المحكمة هذا العذر . أثره . انتفاء المبرر للتأخير. وجوب الحكم بالإخلاء . شرطه. أن يتبين المحكمة الدليل الذي استندت إليه استندت إليه في رفضها للعذر وإلا كان حكمها قاصراً الطعن رقم 1366 لسنة 69ق – جلسة 12/4/2000
قضت محكمة النقض : تمسك الطاعنة بأنها أوفت أجرة عين النزاع قبل رفع الدعوى متأخرة شهر واحد بسبب مرضها وتدليلها على ذلك بالمستندات . اطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع على سند بان المرض لا يصلح مبرراً دون أن يبحث جسامته و أثره على جعل الوفاء بالالتزام في الميعاد مرهقا . خطا - الطعن رقم 9839 لسنة 64 ق جلسة 25/6/2000
قضت محكمة النقض : تكرار تأخير المستأجر فى الوفاء بالأجرة الموجب لإخلائه من العين المؤجر . م 131 لسنة 1981 . المقصود به . ثبوت مرده على عدم الوفاء بها في مواعيدها المرة تلو الأخرى . قيام المستأجر بسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة فى الدعوى . لا يغنى عن وجوب الحكم ما لا يقدم مبررات مقبولة لهذا التأخير فى الدعوى اللاحقة - الطعن رقم 510 لسنة 69ق جلسة 18/5/2000.
قضت محكمة النقض : تكرار تأخير المستأجر فى الوفاء بالأجرة الموجب لإخلائه من العين المؤجرة .م 18 / ب ق 136 لسنة 1981 . المقصود به. ثبوت مرده على عدم الوفاء بها فى مواعيدها المرة تلو الأخرى . قيام المستأجر بسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة فى الدعوى لا يغنى عن وجوب الحكم بالإخلاء ما لم يقدم مبررات مقبولة لهذا التأخير فى الدعوى اللاحقة . تقدير ذلك من مسائل الواقع استقلال محكمة الموضوع به متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة - الطعن رقم 874 لسنة 68ق – جلسة 27/1/2000
قضت محكمة النقض : عدم إيراد المشرع بيانا لمبررات التأخير فى الوفاء بالأجرة المنصوص عليها فى المادة 18ق 136لسنة1981 . أثره . إعمال المحاكم للنص المذكور للنص المذكور وفقا لنا يقتضيه العقد ونص المادة 157مدنى .مؤداه . وقوع حادث استثنائي لم يكن في وسع المستأجر دفعه أو توقعه جعل الوفاء بالأجرة مرهقا وليس مستحيلا . اعتباره مبرراً للتأخير في الوفاء بها الطعن رقم 9839 لسنة 64ق – جلسة 25/6/2000
9- يلزم لصحة الحكم الصادر بالإخلاء لتكرار امتناع المستأجر عن السداد في المواعيد القانونية أن تبين المحكمة ما هي الأجرة التي تراخي المستأجر في سدادها ومدي قانونيتها
تمسك الطاعنة ببراءة ذمتها من أجرة العين محل النزاع لسدادها مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار للملاك السابقين وتعهد المؤجرين الحاليين بالوفاء بها . تدليلها على ذلك بالمستندات دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عن تحقق هذا الدفاع وإهداره للمبررات التى أبداها الطاعن لتكرار التأخير فى سداد الأجرة . خطا وقصور لطعن رقم 1366 لسنة 69ق – جلسة 12/4/2000
*** الإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة . مناطه . تحقق الامتناع أو التأخير من ذات المستأجر بعد إقامة الدعوى ضده . مؤداه . عدم جواز الاعتداد بدعوى الإخلاء السابق رفعها ضد المستأجر المتوفى او التارك للمكان المؤجر في مواجهة من امتد إليه العقد إذا تأخر في العقد الوفاء بالأجرة بعد الوفاء أو الترك . عله ذلك الطعن رقم 231 لسنة 69ق – جلسة 9/2/2000
*** إنه إذا كان البين من الأوراق أن الطاعن قد أجاب على الدعوى – أمام محكمة أول درجة – بإقامته طلباً عارضاً ضد المطعون ضده ابتغاء تخفيض الأجرة بما يتوافق والأجرة القانونية ، كما تمسك أمام محكمة الاستئناف بعدم قانونية الأجرة الاتفاقية التى يطالبه بها المطعون ضده ومقدارها مائة جنيه لاختلافها عن الأجرة القانونية لعين النزاع ، وقدم للتدليل على هذا الدفاع كشفاً رسمياً صادراً من مصلحة الضرائب العقارية يفيد أن القيمة الايجارية الشهرية لعين النزاع تبلغ 48 جنيه ، وإذ أطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع بمقولة أن توقى الطاعن الإخلاء فى الدعوى السابقة بسداد الأجرة التى كانت محلاً للمطالبة فيها دون منازعته فى مقدارها يحول بينه وبين المنازعة فى قيمة الأجرة فى الدعوى الماثلة ، وقضى بالاخلاء تأسيساً على ثبوت تكرار تأخر الطاعن فى الوفاء بهذه الأجرة رغم أن المحكمة لم تنظر فى الدعوى السابقة مسألة المنازعة حول الأجرة ، وقد حجبه هذا التقرير الخاطئ عن حسم هذا الخلاف حول الأجرة القانونية للمحل موضوع النزاع رغم أنها مسألة أولية تدخل فى صميم المنازعة الايجارية المطروحة على المحكمة ويتوقف عليها الفصل فى طلب الاخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب - الطعن رقم 4551 لسنة 5 ق جلسة 15/3/2006
*** تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الموجب للحكم بالإخلاء لا يتحقق إلا إذا كان المستأجر سبق له استعمال حقه فى توقى الحكم بالإخلاء بالسداد ذلك أن المشرع قصد بالنص سالف البيان منع المستأجر من التسويف فى سداد الأجرة المرة تلو الأخرى فتكرار استعمال هذه الرخصة بغير مبرر هو ما يحمل معنى المماطلة والتسويف فى مفهوم المادة سالفة الذكر مما مقتضاه أن المحكمة المرفوع إليها طلب الاخلاء للتكرار هو وحدها دون غيرها المنوط بها التحقق من إساءة المستأجر لاستعمال الرخصة التى خولها المشرع له المرة تلو الأخرى بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل متفادياً بهذا السداد وحده إخلاء حكمياً بما يقتضيه ذلك من بحث توافر شروط الإخلاء فى الدعوى السابقة سواء من حيث صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة مستحقة غير متنازع في مقدارها لأن هذه العناصر ما لم تكن قد أثيرت بين الطرفين فى دعوى الإخلاء الموضوعية السابقة وفصلت فيها المحكمة بصفة صريحة ثم كانت لازمة لقضائها فإنها لا تكون محلاً لقضاء سابق حائز لقوة الأمر المقضي من شأنه أن يغنى المحكمة المطروح عليها دعوى التكرار من نظرها أو يمنعها من ذلك - طعن 7188 لسنة 75 ق جلسة 20/4/2006
مبحث ثالث
في
أثر حكم الهيئة العامة باعتبار خصومة دعوى الإخلاء للتكرار
منعقدة بمجرد إيداع صحيفة الدعوى قلم الكتاب
الواقع يؤكد أن حكم الهيئة العامة لمحكمة النقض باعتبار الخصومة في دعوى الإخلاء لتكرار المستأجر في عدم سداد الأجرة سيحدث ، بل حدثت بالفعل ، آثار خطيرة قد يتعذر إن لم يستحيل تداركها .
• فالمؤجر سيعمد تحت أي مسمي إلي الامتناع عن تقاضي الأجرة من المستأجر أو التسويف في تقاضيها بأي حجة وصولاً إلي قيد دعواه بالإخلاء للتكرار ، وبهذا القيد تعتبر الخصومة قد انعقدت ، ومن ثم لا قيمة للسداد اللاحق ، فلا يعد هذا السداد مبريء لذمة المستأجر .
• صحيح أن للمستأجر أن يعرض الأجرة عرضاً قانونياً علي المؤجر طبقاً لما تنص عليه المادة رقم 27 فقرة 1 من القانون 49 لسنة 1977 علي أنه : يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحق عنـه أو في الميعاد المتفق عليه في العقد . إلا أن ذلك يتضمن إرهاقاً للمستأجر وهو بلا خلاف ما زال الطرف الضعيف في عقد كعقد الإيجار ولو تشدق الجميع بخلاف ذلك .
• قد يعمد بعض المؤجرين علي إدارج شرط خاص أو ميعاد خاص بسداد الأجرة أقل من مدة الأسبوع المنصوص عليها في المادة رقم 27 فقرة 1 من القانون 49 لسنة 1977 وفي هذه الحالة العبرة بالمدة المتفق عليها ولو كانت اليوم الأول من الشهر وبالتالي – وفي غفلة من المستأجر – يسرع المؤجر في إقامة دعواه بطلب الإخلاء للتكرر في عدم سداد الأجرة ، خاصة أن هذه الدعوى لا يشترط لقبولها سبق إنذار المستأجر بالسداد ، الإنذار التزام قانوني فقط في حالة دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة .
• لذا أصبح لزاماً علينا أن ننبه المستأجرين ممن سبق أن صدرت ضدهم أحكاماً بالإخلاء لعدم سداد الأجرة إلي مجموعة من الحقائق تمثل حائط سد في مواجهة المؤجرين خربي الذمة .
• الحرص علي سداد الأجرة في مواعيدها القانونية ، أو الاتفاقية حسب الحال ، وضرورة السداد في الميعاد المحدد لذلك . سواء أكان الميعاد القانوني أو الميعاد الاتفاقي .
• إذا سارع المؤجر إلي رفع دعواه بالإخلاء للتكرار استفادة من حكم الهيئة العامة والذي أمسي قبلة المحاكم بدء من 15-8-2008 فإنه يجب تركيز دفاع المستأجر علي أساسين :
الأساس الأول : استحضار كل ما يمكن من مبررات تدفع المحكمة إلي الحكم برفض دعوى الإخلاء للتكرار ، لأن انتفاء وجود هذه المبررات شرط قانوني للحكم بالإخلاء للتكرار ، وهذه المبررات لا تقع تحت حصر إذ أنها علي صنفين ، الأول قانوني ومنها تعرض المؤجر للمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة ، ومنها كذلك حصول إنذار للمستأجر من مصلحة الضرائب العقارية بسداد الأجرة لها دون المالك ...... الخ
الأساس الثاني : نفي اعتبار الحكم السابق صدوره ضد المستأجر سابقة ، هذا الأساس يمكن تفعيلة من خلال التمسك بعدم حسم المنازعة فى قيمة الأجرة المستحقة فى الدعوى السابقة التى هي أساس وسند دعوى الإخلاء للتكرار أو فى صحة التكليف بالوفاء فيها يقيد المحكمة التى تنظر الدعوى الأخيرة بالإخلاء للتكرار ويلزمها بنظرها والفصل من جديد فى صحة ذلك فإن رأت أن المستأجر محق فى منازعته فى الأجرة المستحقة عليه أو بطلان التكليف بالوفاء فى الدعوى الأولى ( السابقة ) تنتفي حالة التكرار وتقضى برفض الدعوى .
وفيما يلي ثلاثة أحكام حديثة وهامة جداً لدفاع المستأجر :
الحكم الأول لمحكمة النقض : إنه إذا كان البين من الأوراق أن الطاعن قد أجاب على الدعوى – أمام محكمة أول درجة – بإقامته طلباً عارضاً ضد المطعون ضده ابتغاء تخفيض الأجرة بما يتوافق والأجرة القانونية ، كما تمسك أمام محكمة الاستئناف بعدم قانونية الأجرة الاتفاقية التي يطالبه بها المطعون ضده ومقدارها مائة جنيه لاختلافها عن الأجرة القانونية لعين النزاع ، وقدم للتدليل على هذا الدفاع كشفاً رسمياً صادراً من مصلحة الضرائب العقارية يفيد أن القيمة الايجارية الشهرية لعين النزاع تبلغ 48 جنيه ، وإذ أطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع بمقولة أن توقى الطاعن الإخلاء فى الدعوى السابقة بسداد الأجرة التي كانت محلاً للمطالبة فيها دون منازعته فى مقدارها يحول بينه وبين المنازعة فى قيمة الأجرة فى الدعوى الماثلة ، وقضى بالإخلاء تأسيساً على ثبوت تكرار تأخر الطاعن فى الوفاء بهذه الأجرة رغم أن المحكمة لم تنظر فى الدعوى السابقة مسألة المنازعة حول الأجرة ، وقد حجبه هذا التقرير الخاطئ عن حسم هذا الخلاف حول الأجرة القانونية للمحل موضوع النزاع رغم أنها مسألة أولية تدخل فى صميم المنازعة الايجارية المطروحة على المحكمة ويتوقف عليها الفصل فى طلب الإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب - الطعن رقم 4551 لسنة 5 ق جلسة 15/3/2006
الحكم الثاني لمحكمة النقض: إن النص فى المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الموجب للحكم بالإخلاء لا يتحقق إلا إذا كان المستأجر سبق له استعمال حقه فى توقى الحكم بالإخلاء بالسداد ذلك أن المشرع – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون – قصد بالنص سالف البيان منع المستأجر من التسويف فى سداد الأجرة المرة تلو الأخرى فتكرار استعمال هذه الرخصة بغير مبرر هو ما يحمل معنى المماطلة والتسويف فى مفهوم المادة سالفة الذكر مما مقتضاه أن المحكمة المرفوع إليها طلب الإخلاء للتكرار هو وحدها دون غيرها المنوط بها التحقق من إساءة المستأجر لاستعمال الرخصة التى خولها المشرع له المرة تلو الأخرى بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل متفادياً بهذا السداد وحده إخلاء حكمياً بما يقتضيه ذلك من بحث توافر شروط الإخلاء فى الدعوى السابقة سواء من حيث صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة مستحقة غير متنازع فى مقدارها لأن هذه العناصر ما لم تكن قد أثيرت بين الطرفين فى دعوى الإخلاء الموضوعية السابقة وفصلت فيها المحكمة بصفة صريحة ثم كانت لازمة لقضائها فإنها لا تكون محلاً لقضاء سابق حائز لقوة الأمر المقضي من شأنه أن يغنى المحكمة المطروح عليها دعوى التكرار من نظرها
أو يمنعها من ذلك – الطعن رقم 7188 لسنة 75 ق جلسة 20/4/2006
الحكم الثالث لمحكمة النقض أنه إذا كان الواقع فى الدعوى أن المطعون ضدهم أقاموا دعواهم بطلب إخلاء العين المؤجرة لتكرار تخلف الطاعن عن سداد الأجرة وكان الأخير قد نازع أمام محكمة الاستئناف فى حقيقة مقدار الأجرة القانونية المستحقة وتمسك ببطلان التكليف بالوفاء فى دعوى الإخلاء السابقة لتضمنه المطالبة بأجرة تزيد عن الأجرة القانونية وبأن قيامه بالوفاء بالأجرة المطالب بها فى الدعوى السابقة كان بقصد توقى طرده من عن النزاع ولم يكن تسليماً منه بصحة التكليف بالوفاء وأنه أقام الدعوى .......... لتحديد الأجرة القانونية لعين النزاع ولم يتم الفصل فيها كما قدم لمحكمة الموضوع كشفاً رسمياً من مصلحة الضرائب العقارية يفيد أن أجرة عين النزاع ........ شهرياً وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائي بالإخلاء دون أن يتصدى لحسم النزاع فى حقيقة مقدار الأجرة المستحقة وصولاً إلى مقدار الأجرة القانونية التي تأخر الطاعن فى الوفاء بها فى الدعوى السابقة ومدى صحة التكليف بالوفاء فيها وصلاحيتها من ثم كسابقة للتأخير فى الوفاء بالأجرة وما إذا كان النزاع حول حقيقة الأجرة القانونية والذي بلغ مبلغ الخصومة القضائية فى الدعوى رقم ....... السالف الإشارة إليها مبرراً مقبولاً للتأخر فى الوفاء بالأجرة فى دعوى الإخلاء للتكرار الماثلة فإنه يكون معيباً - الطعن رقم 7188 لسنة 5 ق جلسة 20/4/2006
مبحث خاص
التطبيقات القضائية لدعوى الإخلاء للتكرار في عدم سداد الأجرة
في ضوء قضاء محكمة النقض
المقصود بالتكرار – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة فى مواقيتها المرة تلو الأخرى ، ومن ثم فلا يستفيد فى الدعوى اللاحقة بالتيسير الذي خوله المشروع للمستأجر بتوقي الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة قبل إقفال باب المرافعة إلا إذا قدم لمحكمة الموضوع مبررات مقبولة لتأخره فى سداد الأجرة فى المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت دعوى الإخلاء للتكرار .....
(الطعن رقم 2538 لسنة 50 ق جلسة 11/1/1990 )
عدم إيراد المشرع بيانا لمبررات التأخير فى الوفاء بالأجرة المنصوص عليها فى المادة 18 ق 136 لسنه 1981 . أثره . إعمال المحاكم للنص المذكور وفقا لما يقتضيه العقد ونص المادة 157 مدني . مؤداه . وقوع حادث استثنائي لم يكن فى وسع المستأجر دفعه أو توقعه جعل الوفاء بالأجرة مرهقا وليس مستحيلا اعتباره مبررا للتأخير فى الوفاء بها . علة ذلك.
( الطعن رقم 9839 لسنه 64 ق جلسة 25/6/2000 )
عدم إيراد المشرع بيانا لمبررات التأخير فى الوفاء بالأجرة المنصوص عليها فى المادة 18 / ب ق 136 لسنه 1981 . أثره . إعمال المحاكم للنص المذكور وفقا لما يقتضيه العقد ونص المادة 157/2 مدني .
( الطعن رقم 73 لسنه 69 ق جلسة 31/1/2000 )
تمسك الطاعنة بأنها أوفت أجرة عين النزاع قبل رفع الدعوى متأخرة شهر واحد بسبب مرضها وتدليلها على ذلك بالمستندات إطراح المطعون فيه هذا الدفاع على سند بان المرض لا يصلح مبررا دون أن يبحث جسامته وإثره على جعل الوفاء بالالتزام فى الميعاد مرهقا .خطا .
(الطعن رقم 9839 لسنة 64 ق جلسة 25/6/2000 )
تكرار تأخر المساخر فى الوفاء بالأجرة الموجب لإخلائه من العين المؤجرة . م 18 ق 136 لسنة 1981 المقصود به . منع المستاجر الذى مرد على عدم الوفاء بالاجرة فى مواعيدها المرة تلو الاخرى من اساءة استعمال التيسير المخول له بتفادى الحكم بالاخلاء . جواز تفادية الحكم بالاخلاء اذ قدم مبررات مقبولة حالت بينه وبين ادائها .علة ذلك .
(الطعن رقم 9839 لسنة 64 ق جلسة 25/6/2000 )
ان مناط الحكم بالإخلاء فى حالة ادعاء المؤجر بتوافر التكرار من جانب المستأجر بامتناعه او تأخره فى الوفاء بالأجرة هو ثبوت هذا الامتناع او التأخير فى الدعوى بحيث يكون المستأجر قد أساء استعمال حقه بتفادي حكم الإخلاء بالوفاء بالأجرة قبل أقفال باب المرافعة ، فإذا ثبت وفاء المستأجر بالأجرة من قبل رفع دعوى الإخلاء فقد انتقى التأخير كشرط لتوافر التكرار المدعى به.
( الطعن رقم 1468 لسنة 70ق جلسة 3/6/2001 )
يشترط للحكم بالإخلاء بسبب تأخير المستأجر فى سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر فى سداد الأجرة خالية من المنازعة الجدية فى لاستحقاقها طبقا لأحكام القانون ، فان كانت الأجرة متنازعا عليها من لأحكام القانون ، فان كانت الأجرة متنازعا عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها او فى استحقاقها فانه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فية ثم تقضى فى طلب الإخلاء على ضوء ما يكشف عنه الفصل فى النزاع المثار من المستأجر .
(الطعن رقم 840 لسنة 65 ق جلسة 20/6/2001 )
أن وفاء المستأجر بالأجرة محل دعوى الإخلاء لتكرار امتناع المستأجر عن سدادها أو التأخير فى الوفاء بها قبل رفع هذه الدعوى مؤداه انتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار وانه يجب على المحكمة عند الحكم بالإخلاء أن تحقق من وقوع التأخير فى سداد الأجرة إلى ما بعد انقضاء المواعيد المحددة بالوفاء بها وبان سدادها تم رفع الدعوى وان تبين مقدار ما هو مستحق على المستأجر وما سدد منها وما بقى فى ذمته والدليل الذي أقامت عليه قضاءها .
( الطعن رقم 1304 لسنة 70 ق جلسة 13/6/2001 )
إن وفاء المستأجر بالأجرة محل دعوى الإخلاء لتكرار امتناع المستأجر عن سدادها أو التأخير فى الوفاء بها قبل رفع هذه الدعوى مؤداه انتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار وانه يجب على المحكمة عند الحكم بالإخلاء أن تتحقق من وقوع التأخير فى سداد الأجرة إلى ما بعد انقضاء المواعيد المحددة للوفاء بها وبان سدادها تم بعد رفع الدعوى وان تبين مقدار ما هو مستحق على المستأجر وما سدده منه وما بقى فى ذمته والدليل الذي قامت عليه قضاءها
( الطعن رقم 1304 لسنة 70 ق جلسة 13/6/2001 )
الإيداع الحاصل قبل انعقاد الخصومة بإعلانه وإعادة إعلانه يكون مبرئا لذمته من الأجرة المستحقة عليه للمطعون ضده فلا يعتبر متاخيرا فى الوفاء بها ، وبالتالي فلا تقوم به حالة تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة المنصوص عليه فى الفقرة ( ب ) من المادة 18 من القانون 136 لسنه 1981.
( الطعن رقم 2795 لسنه 69 ق جلسة 20/6/