البطلان ودفوعه في دعوى طرد مستعجلة لعدم سداد الاجرة أو ملحقاتها

البطلان ودفوعه في دعوى طرد مستعجلة لعدم سداد الاجرة أو ملحقاتها

 

 البطلان ودفوعه في دعوى طرد مستعجلة لعدم سداد
الأجرة القانونية أو أحد ملحقاتها القانونية
السند القانوني

تنص المادة 18 فقرة ب من القانون 136 لسنة1981 : لا يجـوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء

المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :

أ- ……………………………………………………………………
ب- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف او إعلان علي يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل قفل باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .

وتنص المادة 45 مرافعات : يندب في مقر المحكمة الابتدائية قاض من قضاتها ليحكم بصفة مؤقتة ومع عدم المساس بالحق في المسائل المستعجلة التي يخشي عليهـا من فوات الوقت .
ضوابط الصحة والبطلان :
بيان الأجرة التي يلتزم بها المستأجر وفق ما طرأ عليها من تعديلات.

الأجرة هي المقابل الذي يدفعه المستأجر للمؤجر لقاء الانتفاع بالعين المؤجرة وبالأدق تمكينه من الانتفاع بالعين المؤجرة ، هذا المقابل - قبل صدور القانون رقم 4 لسنة1996 م بإعمال أحكام القانون المدني - كان للمشرع دور أساسي في تقيمه من خلال ما يسمي بلجان تقدير القيمة الايجارية ، أما في ظل قواعد القانون المدني فان التعاقد صار حراً فمن حق المؤجر والمستأجر الاتفاق علي مقدار الأجرة وطريقة سدادها ، المهم أن هذه الأجرة هي حقاً للمؤجر والتزاماً علي المستأجر يجب الوفاء به وفي المواعيد المحددة له ، وهذا هو التوازن في التزامات كل من المؤجر والمستأجر.
مفهوم الاستعجال في دعوي الطرد لعدم سداد الأجرة.
إن اختصاص قاضي الأمور المستعجلة بنظر دعوي الطرد لتأخر المستأجر عن وفاء الأجرة مشروط بأن يكون عقد الإيجار ثابتاً بالكتابة وأن يتضمن الشرط الفاسخ الصريح
بأي عبارة تدل عليه وأن يسبق رفع الدعوى التنبيه علي المستأجر بسداد الأجرة قبل رفع الدعوى بخمسة عشر يوماً .

ملحقات الأجرة التي يلتزم المستأجر بسدادها مع الأجرة

اولا000 رسم النظافة وقدرة 2% من القيمة الايجارية.
ثانيا 000 قيمة استهلاك المياه في حالة الاستعمال المشترك .
ثالثا 000 قيمة استهلاك الكهرباء في حالة الاستعمال المشترك.
رابعا 000 أجرة عامل المصعد .
خامسا 000 اجر حارس البناء ( البواب )
سادسا 000 الضرائب العقارية الأصلية.
سابعا 000 نفقات الترميم والصيانة .
ثامنا 000 أي زيادات أخرى تقرر قانوناً.

ميعاد سداد الأجرة وملحقاتها القانونية .

وفقاً لصريح نص المادة 27 فقره 1 من القانون 49 لسنة 1977 فانه يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحق عنة أو في الميعاد المتفق علية في العقد ، والمستفاد من النص المشار أن الأجرة تصبح مستحقة وبالأدق يلتزم المستأجر بسدادها في أحد ميعادين :

الميعاد الأول 000 وهو الميعاد القانوني - الأسبوع الأول من الشهر.
الميعاد الثاني 000 وهو الميعاد الاتفاقي وهو ما يترضيا علية المؤجر والمستأجر.

قضت محكمة النقض : يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلي موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها - ما لم يوجد اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك - فإذا لم يتحقق هذا السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر بان يكون الوفاء بها في موطنه فلم يحمل دينه إلي المؤجر كان المستأجر غير مخلاً بالتزامه بالوفاء بالأجرة - رغم بقائه مدينا بها - وكانت تشريعات إيجار الأماكن لم تتضمن نصا يخرج عن هذا الأصل 0
( الطعن رقم 1304 لسنة 70 ق جلسة 13/6/2001 )

قضت محكمة النقض :المقرر في قضاء هده المحكمة اختصاص قاضي الأمور المستعجلة بنظر
دعوي الطرد لتأخر المستأجر عن وفاء الأجرة شريطة أن يكون عقد الإيجار ثابتاً بالكتابة وأن يتضمن الشرط الفاسخ الصريح وأن يسبق رفع الدعوى التنبيه علي المستأجر بسداد الأجرة قبل رفع الدعوى بخمسة عشر يوماً .